Investir dans l’immobilier

Nos experts vous accompagnent pour investir dans l'immobilier

Vous avez un projet d’investissement immobilier ? Vous souhaitez investir dans du locatif ? ou vous cherchez des solutions pour défiscaliser ?

Les spécialistes Adecia IMMO vous accompagnent dès le début de votre projet immobilier.

L’investissement immobilier consiste à acquérir un bien dans le but d’un placement d’épargne pour en tirer un revenu. Investir dans l’immobilier nécessite de bien réfléchir en amont : vous devez connaître suffisamment l’état du marché et les différentes possibilités d’investissement : location meublée, location saisonnière, location à l’année, bureaux commerciaux. Investir dans l’immobilier peut prendre différentes formes.

Investir dans l'immobilier
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Comment investir en immobilier locatif ?

Quels que soient votre situation personnelle, vos besoins et vos objectifs, investir dans l’immobilier peut prendre différentes formes. L’immobilier est l’un des rares actifs que l’on peut acquérir à crédit !

  • Investissement dans l’immobilier locatif traditionnel
  • Investissement immobilier avec un crédit bancaire

1.       Investissement dans l’immobilier locatif traditionnel

Investir dans l’immobilier locatif classique (location nue ou meublée) signifie que vous devenez « bailleur » avec des responsabilités vis-à-vis des locataires. Il vous incombe d’investir personnellement une certaine somme d’argent (contracter un prêt immobilier dans la grande majorité des cas), d’acheter le mobilier nécessaire si vous souhaitez louer votre logement en location meublée, de déclarer vos revenus aux impôts. Vous êtes également responsable de l’entretien et des risques de dégradation, des loyers impayés ou encore des fluctuations du marché locatif.

A noter, cependant qu’en LMNP le déficit est reportable alors qu’en LMP le déficit est déductible des autres recettes. Par conséquent la fiscalité LMP peut être plus intéressante pour les foyers fortement imposés si on ne tient pas compte des cotisations Ursaff et plus-values.

Les conseillers Adecia IMMO vous accompagnent dans les démarches liées à la fiscalité  location meublée. Rapprochez-vous de votre comptable.

2.       L’investissement immobilier avec un crédit bancaire

Comme mentionné, l’investissement dans des biens immobiliers est l’un des rares placement qui peut être réalisé à crédit. En effet, la plupart des bailleurs emprunte la quasi-totalité de leur investissement pour conserver leur épargne (d’autant plus lorsque les taux d’intérêts sont bas). L’effet levier du crédit permettra de faire travailler un capital beaucoup plus important.

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier avec prêt bancaire, veillez à étudier différentes offres bancaires et/ou à faire appel à un courtier. Faites des simulations en fonction du taux, de la durée d’emprunt, de votre apport ou non etc. Le prix d’un investissement immobilier peut très largement varier.

Le choix d’investir dans l’immobilier (à travers de l’investissement locatif traditionnel, SCPI*, crowdfunding immobilier ou encore SIIC) avec un prêt bancaire ou non, avec de l’apport ou non dépendra de vos besoins, de vos objectifs et votre volonté d’y consacrer de votre temps personnel ou non.

Autre solution pour investir dans l’immobilier : investir dans le local commercial. L’achat d’un local commercial consiste à acheter les murs d’un commerce, qui sera ensuite exploité par un commerçant. Vous ne serez pas propriétaire du fonds du commerce ni du droit au bail, qui appartiennent au locataire.

*La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution qui peut vous permettre d’investir notamment dans des bureaux ou des commerces difficilement accessibles en direct pour un particulier. La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. Contrairement à la SCI, qui vous permet de gérer directement des biens, la SCPI constitue un pur produit de placement

Où investir pour du locatif ?

Vous savez maintenant comment investir dans l’immobilier locatif, regardons à présent où investir pour obtenir la meilleure rentabilité.

L’immobilier et notamment en cas de crise constitue une valeur refuse pour beaucoup d’investisseurs. La pierre reste un placement sûr et est de plus en plus plébiscité par les Français. Pour optimiser votre investissement immobilier locatif, certaines villes offrent un rendement locatif plus intéressant que d’autres.

La performance d’un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs :
– La qualité du bien immobilier en lui-même
– Le rapport qualité-prix (et donc des loyers qui vont en découler)
– L’état du marché locatif
– Sa localisation (ville étudiante, ville dynamique…), opportunité locative

Certaines villes Française offrent un rendement locatif très intéressant, c’est le cas de Rennes, qui bénéficie d’un rendement locatif net (déduction charges et taxes faite) de 8,2%.

Le Mans et Angers arrivent juste derrière avec respectivement 7,1% et 6,2% de rendement locatif net en 2022. * Ces villes affichent également un délai de location court : en moyenne 20 à 25 jours. Ces villes bénéficient d’un bassin d’emploi dynamique, d’une croissance démographique positive, d’une population étudiante, des Franciliens venus s’installer au vert tout en étant à 2heures de la capitale.
Plusieurs classements des villes où investir existent (Angers, Nantes, Niort, Orléans, Montpellier, Bordeaux, Strasbourg etc.) chacune ayant leur spécificité.

Prenez le temps de bien étudier la localisation de votre projet immobilier locatif. Le rendement locatif net n’est pas le seul point à regarder. Pensez également aux villes où une plus-value est importante, comme dans les villes qui construisent (projet d’infrastructure, d’urbanisation etc.)

source : étude seloger.com 2022 

Pour conclure, la réponse à la question « où investir pour du locatif » ne se résumera pas au rendement locatif net, elle prendra en considération le rendement des loyers, l’espoir d’une plus-value immobilière ou les 2 à la fois. L’emplacement, la ville du bien, est aussi important par rapport au mode de gestion que l’on choisit – gestion par agence ou par soi-même.

Nos conseillers Adecia IMMO vous accompagnent sur vos projets locatifs.

Comment créer une SCI immobilière ?

La SCI (société civile immobilière) est une structure juridique constituée de 2 personnes minimum chacune ayant le statut d’associé.  Le statut juridique de la SCI a de nombreux avantages, notamment pour gérer un des biens détenus au sein d’une famille, investir plus largement ou organiser la transmission de ses biens immobiliers. Le principal inconvénient à la création d’une SCI sont les démarches administratives plus ou moins complexes pour les non-initiés.

  • Il existe différentes formes de SCI :

–          La SCI construction vente : construire un bien immobilier pour le revendre

–          La SCI professionnelle : acquérir des locaux professionnels ou le siège social de votre société

–          La SCI familiale : permettre à plusieurs membres d’une même famille l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Le principale avantage d’une SCI est de se constituer un patrimoine distinct de celui des associés. Il s’agit de se constituer un patrimoine immobilier distinct de celui possédé à titre individuel.

  • Les conditions pour créer une SCI

Vous souhaitez créer une SCI immobilière, voici les conditions à remplir avant de vous lancer.

a.       Les associés

–          Avoir au minimum 2 associés. Aucun nombre maximum n’est indiqué. Un associé peut être une personne physique ou morale. Les enfants mineurs peuvent être associés d’une SCI.

–          Aucun lien entre les différents associés n’est obligatoire. Vous pouvez créer une SCI en couple, entre amis, entre frères et sœurs, entre partenaires de pacs etc.

b.       Les étapes pour constituer une SCI

Afin de créer une SCI (société civile immobilière) il faut obligatoirement :

–          Rédiger les statuts de la société (qui définissent les règles de fonctionnement de votre société et les « pouvoirs » accordés aux associés)

–          Déposer le capital social (somme des apports en nature ou en numéraire déposée par les associés, il est nécessaire d’ouvrir un compte bancaire). Il n’existe pas de montant minimum pour ouvrir une SCI.

–          Publier une annonce légale dans un journal spécialisé afin d’informer les tiers de la constitution de votre société.

–          Constituer le dossier d’immatriculation et le déposer auprès du greffe compétent. Plusieurs documents sont demandés. L’immatriculation de la société constitue la naissance officielle de votre SCI. Dès lors, vous obtiendrez un K-bis et un numéro Siren.

Constituer une SCI, nécessite de faire appel à des spécialistes pour la comptabilité SCI.

N’hésitez pas à demander conseils auprès de nos spécialistes immobiliers pour la création d’une SIC, ils sauront vous renseigner sur les optimisations et les investissements possibles.

Visuel comment creer une SCI Plan de travail 1 scaled

Comment défiscaliser ?

L’investissement immobilier offre la possibilité de défiscaliser une partie de vos revenus. La défiscalisation prend la forme d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant du logement acquis sur 12 ans.

Il existe principalement cinq dispositifs de défiscalisation immobilière :

  • Le Pinel pour l’achat dans l’immobilier neuf
  • Le Denormandie pour l’achat dans l’immobilier ancien
  • Le dispositif Censi-Bouvard pour l’achat en résidence de location meublée
  • La Loi Malraux
  • Le loc’Avantages

1.       La loi Pinel

En contrepartie de l’acquisition d’un appartement neuf et de sa mise en location pendant 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur récupère 12%, 18% ou 21% du prix de revient du bien immobilier sur la durée de mise en location. La réduction d’impôt est calculée sur un investissement maximum de 300 000 euros et le logement doit être situé dans une zone géographique déterminée.

Attention, 2022 est la dernière année pour profiter d’une réduction d’impôt Pinel à taux plein. Dès 2023, les taux de défiscalisation diminuent et les conditions d’éligibilité deviennent plus restrictives.

De manière générale, la rentabilité brute d’un projet d’investissement Pinel varie entre 2 et 4%.

2.       Le Denormandie

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le logement doit faire l’objet d’une rénovation à hauteur de 25% du prix de revient. Ces travaux doivent s’inscrire dans une amélioration énergétique du bâtit. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

L’emplacement et le choix de la ville dans laquelle vous allez investir va énormément jouer dans la rentabilité de votre projet sur du court, moyen ou long terme.

Le dispositif Denormandie offre les mêmes avantages fiscaux que le dispositif Pinel (défiscalisation jusqu’à 21%) et les mêmes conditions de location (durée du bail, loyers et ressources des locataires).

3.       Le Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est destiné à l’investissement en résidences meublées. L’économie d’impôt est limitée à 11% de la valeur du bien en contrepartie d’une mise en location pendant au moins 9 ans. Attention, à la différence des autres dispositifs défiscalisant, le Censi-Bouvard est destiné à un logement meublé. Pour être légitime, le logement (appartement) doit être soit en résidence pour étudiants, pour séniors, de tourisme ou d’EPHAD. La fiscalité de la location meublée (lien vers page présentation) est complexe et nécessite d’être accompagnés par des experts en fiscalité immobilière.

A noter : Le montant de l’investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peux pas être amorti. Investisseur, rapprochez-vous d’un spécialiste de la comptabilité immobilière.

Le statut Location Meublée Non Professionnelle en investissement plus traditionnel constitue également un dispositif fiscal intéressant afin d’annuler ou effacer son impôt sur ses recettes locatives.

4.       La loi Malraux

Entrée en vigueur en 1962, la Loi Malraux a été mise en place afin de faciliter la restauration immobilière et préserver le Patrimoine Historique.  Le dispositif Malraux a connu plusieurs réformes. Attention, les logements concernés par la Loi Malraux sont :

–          Les immeubles localisés dans un QAD (Quartier Ancien Dégradé)

–          Les immeubles localisés dans une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)

–          Les immeubles localisés dans une ZPPAUP (Zone de protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)

–          Les immeubles localisés dans un secteur sauvegardé

Ce type d’investissement permet aux propriétaires d’immeubles anciens de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Mais il est destiné aux personnes ayant déjà une forte fiscalité et souhaitant rénover et mettre en location un logement ancien situé dans une des zones citées précédemment. L’investisseur, propriétaire, peut bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 30% du montant des travaux.

5.       Le Loc’Avantages

Ce dispositif a remplacé depuis le 1er mars 2022, le dispositif « Louer Abordable ». C’est un dispositif qui permet de louer son logement moins cher à des locataires aux revenus modestes. Les avantages fiscaux peuvent aller jusqu’à 65% de réduction d’impôts. Le propriétaire qui propose un loyer inférieur à celui du marché local à un locataire aux revenus modestes bénéficiera d’une réduction d’impôt proportionnelle au rabais pratiqué.

Plusieurs conditions sont à respecter :

  • Louer un bien non meublé pour une durée de 6 ans minimum
  • Ne pas dépasser un montant maximal de loyer
  • Louer à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’Etat.
  • Etablir une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah)
  • Le logement ne doit pas être une passoire thermique.

Rapprochez-vous de votre conseiller comptable pour en savoir plus sur ces investissements locatifs.

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