Louer meublé ou vide : quelle rentabilité ?
La location vide ou nue consiste à mettre en location un logement sans meuble ni équipement, autre que ceux qui apparaissent comme indispensable (toilette, lavabo, évier…) La durée minimum du bail dans le cadre d’une location nue est de 3 ans.
Moins d’investissement au départ
La location vide s’oppose à la location meublée où celle-ci impose au loueur d’équiper son logement avec des meubles et équipements. Ainsi en location vide, vous n’avez aucun frais à prévoir en ameublement.
Cependant, il est important de noter que la législation varie d’un endroit à l’autre, et certaines régions imposent des restrictions spécifiques à la location vide. Il est essentiel de se familiariser avec les lois locales et de consulter un expert-comptable pour vous assurer de respecter toutes les réglementations en vigueur.
Des locataires qui restent plus longtemps
Les logements vides attirent un public plus large de locataires potentiels. Les familles, les professionnels, les étudiants, et même les retraités peuvent être intéressés par une location vide. Cela signifie que vous avez plus de flexibilité pour choisir le type de locataire qui convient le mieux à votre bien immobilier. De plus, les locataires de logements nus y restent souvent plus longtemps, il y a donc moins de vacances de logement et moins de turnover en comparaison avec la location meublée.
Des démarches administratives allégées
La location nue est une activité beaucoup plus stable que la location meublée. Etant donné qu’il y a moins de turnover locatif, vous aurez moins de gestion administrative liée à l’appartement. Vous aurez par exemple, moins d’entrées et de sorties des lieux à faire. Les propriétaires qui optent pour la location meublée doivent gérer la fourniture et l’entretien des meubles, ainsi que le suivi des inventaires.
De ce fait, la location vide simplifie considérablement la gestion locative, réduisant votre charge administrative.
Avec moins de meubles et d’articles à entretenir, les coûts de maintenance sont souvent inférieurs. De plus, les locataires sont plus susceptibles de traiter le logement avec soin, car ils sont conscients que c’est leur espace personnel sur une période prolongée. L’un des avantages de la location vide est la stabilité des revenus qu’elle offre. Contrairement à la location meublée, où les contrats sont souvent plus courts, la location vide implique généralement des baux de longue durée, allant de 3 à 5 ans. Cette durée prolongée garantit un flux de revenus stable et prévisible, idéal pour les propriétaires qui recherchent une certaine sécurité financière.
Un rendement plus faible
La location vide apparait moins rentable que la location meublée. En effet, un logement meublé se loue 20% plus cher qu’un logement nu.
La rentabilité brute d’un logement nu sera donc moins importante car les loyers perçus sont inférieurs à ceux de la location meublée. En location nue, il n’est pas possible de déduire les charges et les travaux d’entretien de vos revenus fonciers comme c’est le cas pour la location meublée. Certaines charges notamment gros œuvres ne sont pas déductibles de revenus fonciers. Néanmoins le menu réparations et entretiens sont bien déductibles.
La rentabilité nette, qui elle prend en compte l’imposition sur vos revenus sera donc inférieure à celle de la location meublée. La défiscalisation en LMNP est en effet plus importante.
Exemple : Comparaison fiscale entre location nue et meublée au régime réel
Prenons l’exemple d’un couple ayant acheté un bien d’une valeur de 130 000€. Le couple est au taux marginal d’imposition de 11%. Le bien loué meublé se louera plus cher pour subvenir aux dépenses d’entretiens et renouvellement du mobilier.
| LOCATION NUE | LOCATION MEUBLÉE | |
|---|---|---|
| Loyer annuel | 9 000€ | 9 900€ |
| Frais de copropriété | - 600€ | - 600€ |
| Frais de gestion d’agence | - 640€ | - 640 € |
| Assurance | - 100€ | - 100€ |
| Taxes foncières | - 950€ | - 950€ |
| Intérêts d’emprunt | - 4 000€ | - 4 000€ |
| Amortissement du bien | 0€ | - 5 373€ |
| Base imposable | 2710€ | 0€ |
| Montant de l’impôt (Impôt sur le revenu 11% + 17.2% de prélèvements sociaux) | 764€ | 0€ |
Un risque de loyers impayés plus élevé
L’un des inconvénients de la location nue est le risque de loyers impayés.
Les locations nues sont souvent assorties de baux de longue durée. Cela signifie que si un locataire rencontre des difficultés financières en cours de bail, le risque d’impayé sur une période prolongée est plus élevé. La durée de bail plus court en meublé (1an contre 3 ans en vide) est une porte de sortie en cas de litige avec les locataires.
Le dépôt de garantie demandé de deux mois pour les locations meublées apporte aussi plus de garantie sur la solvabilité du locataire (le dépôt de garantie en location nue est de 1 mois de loyer hors charges).
Les locations nues attirent souvent un public plus varié en termes de stabilité financière, notamment des familles ou des personnes qui cherchent un logement à long terme. Cela signifie qu’il y a un risque accru qu’un locataire puisse perdre son emploi ou faire face à des difficultés financières au fil du temps.
Pour minimiser ce risque, il est essentiel de mener des vérifications de solvabilité rigoureuses avant de louer à un locataire. Établir un bon contrat de location et demander des garanties (caution, garant, assurance loyer impayé etc.) peut également aider à se prémunir contre les loyers impayés.
La location meublée est souvent plus rentable que la location nue, en premier lieu car il est possible de déduire les charges locatives et l’amortissement du logement.
Location meublée : meilleure rentabilité
La location meublée offre des avantages fiscaux intéressants. Les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à un régime fiscal spécifique. Ainsi, vous bénéficiez d’un abattement plus important sur vos gains : 50 % d’abattement dans le cadre d’une location meublée contre 30 % pour une location nue. En tant que propriétaire, vous pouvez déduire une grande partie de vos dépenses, y compris l’amortissement du mobilier, les frais de gestion et d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunt. Cela peut entraîner une réduction significative de l’impôt sur le revenu. Pour en savoir plus, découvrez notre page dédiée à l’amortissement de la location meublée .
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez porter beaucoup d’attention au choix du régime fiscal, car celui-ci aura beaucoup de conséquences sur la rentabilité locative de votre projet.
Bénéficier d’un loyer plus élevé
L’un des principaux avantages de la location meublée est la possibilité de percevoir des loyers plus élevés par rapport à une location non meublée. Les locataires sont prêts à payer un loyer plus élevé en échange de la commodité de disposer d’un logement déjà équipé de meubles et d’électroménagers. Cela peut entraîner un retour sur investissement plus rapide et des revenus mensuels plus substantiels pour les propriétaires. En général, un logement meublé se loue 20% plus cher qu’un logement nu.
Par exemple, un T3 de 50 m² dans la périphérie Nantaise, en parfait état et situé au sixième étage d’un immeuble avec ascenseur. Vide, il se loue 720 € brut hors charges par mois. En meublé, le loyer mensuel brut hors charges grimpe à 800 €.
Flexibilité pour propriétaire et locataire
Les baux en location meublée ont une durée d’un an, ce qui offre une grande flexibilité à la fois pour le propriétaire (il s’engage sur une courte période) et pour le locataire. Le propriétaire a également un large choix de locataires potentiels (étudiant, jeune actif, location touristique, voyageurs d’affaires etc). Le préavis d’un locataire pour quitter un logement meublé est de 3 mois, en tant que propriétaire, cela vous laisse davantage de temps pour remettre en location votre logement et procéder à l’entretien des équipements (s’il y a besoin).
Un entretien régulier du mobilier à prévoir
Les meubles et les équipements dans un logement meublé sont soumis à une usure plus importante en raison de l’utilisation régulière par les locataires. Vous devrez donc prévoir des coûts d’entretien et de remplacement plus fréquents.
Le turnover en location meublée étant plus important, vous devrez entretenir plus fréquemment les meubles mis à disposition et remettre en l’état (s’il le faut) votre logement entre deux locataires.
Risque supérieur de vacance locative
Les logements meublés attirent en priorité des étudiants, des saisonniers ou des voyageurs d’affaires pour des courtes durées. Le turnover en location meublée étant important, le risque est la vacance locative entre deux locataires. La vacance locative débute dès le premier jour sans locataire dans le logement.
Comparaison de la rentabilité
Tableau comparatif location meublée et vide
 CRITERE |  LOCATION NUE |  LOCATION MEUBLÉE |
|---|---|---|
(9 mois pour les étudiants) | ||
de bail | de bail |
|
(1 mois si zone tendue) |
||
d'abattement forfaitaire sur les revenus • Régime réel : toutes des charges de location déductibles | d'abattement forfaitaire sur les revenus • Régime réel : toutes des charges de location déductibles |
|
Facteurs à prendre en compte lors du choix
Choisir entre la location vide ou meublée impose de bien définir son projet en amont et de bien avoir connaissance des avantages et inconvénients de chaque statut locatif.
Localisation du bien
Le choix de louer en meublé ou vide dépendra aussi de la localisation du bien. Si votre logement est situé dans une grande ville étudiante, il sera opportun de louer votre logement meublé pour capter la demande des étudiants.
En revanche, si votre logement est situé dans une ville moyenne voire en milieu rural, la location nue sera plus facile à louer car elle attire les familles ou les couples sans enfant.
Type de locataire recherché
Autre facteur à prendre en compte est celui du type de locataire recherché. En effet, si vous souhaitez louer à des étudiants, à des voyageurs d’affaires, à des jeunes actifs, il sera plus courant d’opter pour la location meublée. Cependant, ces types de locataires nécessitent d’être davantage disponible : à la fois pour les états des lieux et de sorties qui sont plus fréquents de fait du turnover plus important en location meublée mais aussi pour la maintenance des différents équipements du logement.
En fonction de la surface de votre logement vide, il sera plus facilement louable à des familles avec enfant qui resteront un peu plus longtemps dans le logement.
Louer meublé ou vide ?
Les locations nues ou meublées ont chacune leurs avantages et inconvénients. En résumé :
Concernant la location nue, nous pouvons noter :
- Moins d’investissement au départ
- Des locataires qui restent plus longtemps (moins de turnover locatif)
- Démarches administratives allégées et gestion quotidienne simplifiée
- Un risque de loyer impayé plus important
- Un rendement locatif plus faible qu’en location meublée
Pour la location meublée, nous pouvons citer :
- Un rendement locatif important
- Un loyer plus élevé
- Flexibilité des baux immobiliers (1 an) avec un large choix de locataires possibles
- Un entretien du mobilier à prévoir
- Risque de vacance locative avec un turnover locatif plus important qu’en location nue
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