Notre FAQ
Découvrez toutes les réponses à vos questions dans notre FAQ : LMNP, comptabilité immobilière, investissement, déclaration fiscale…
Pourquoi investir en location meublée non-professionnelle ?
Les avantages de la location meublée sont nombreux. Elles donnent lieu à une fiscalité attractive, des loyers majorés et une liberté contractuelle.
Le délai de préavis est de 3 mois contre 6 mois en location nue. La durée du bail, quant à elle, s’établit à un an. La location meublée permet également d’obtenir des loyers 10% plus élevés qu’une location classique.
Au sujet de la fiscalité, la location meublée est imposée au régime d’imposition BIC.
De ce fait, deux possibilités s’offrent à vous.
1. Opter pour le régime micro. Il vous permet d’obtenir un abattement de 50% sur vos loyers, contre 30% pour la location nue.
2. Choisir le régime réel. Cela permet de déduire les charges de votre locatif et d’amortir votre bien immobilier pour réduire la fiscalité de vos recettes locatives.
Comment débuter la location meublée ?
Au moment de la mise en location de votre logement ou d’un changement de locataire, vous avez la possibilité de transformer votre bien immobilier en une location meublée.
Pour cela, veillez à respecter l’ensemble du mobilier obligatoire ainsi que les conditions de location. La rédaction d’un bail meublé avec votre locataire est impératif pour qualifier votre activité de meublée. En annexe, vous devez préciser l’ensemble du mobilier dont dispose le logement.
Votre conseiller Adecia IMMO vous accompagne sur les obligations fiscales qui encadrent cette activité.
Quel régime d’imposition choisir ?
Le choix du régime d’imposition doit se faire en fonction de la valeur de votre investissement, des loyers escomptés et des charges liées à votre activité.
Votre situation personnelle d’investisseur ou professionnelle peut aussi avoir une incidence sur le mode d’imposition.
Comment changer de régime fiscal ?
Pour passer du régime micro au régime réel, il suffit simplement d’envoyer un courrier daté et signé au service des impôts des entreprises dont vous dépendez.
Vous avez jusqu’au 31 janvier de l’année pour modifier votre régime d’imposition.
L’option est valable pour deux ans. Il ne sera pas possible de revenir au régime fiscal micro l’année suivante.
Puis-je transformer ma location en société ?
Il est possible de transformer sa location en société.
Nos experts en comptabilité immobilière vous accompagnent dans votre création de société.
Lorsque votre activité de location relève du régime BIC, un numéro de Siret vous est attribué.
La forme la plus repandue et la plus simple est l’exploitation sous forme d’entreprise individuelle. Le bien est détenu en nom propre. Ainsi, le patrimoine de l’entreprise est confondu avec votre patrimoine personnel.
D’autres solutions existent comme l’exploitation en SARL de famille ou SCI à l’IS. Dans ce cas, c’est la société qui est propriétaire du bien.
L’exploitation sous cette forme facilite la gestion et la transmission notamment grâce à la détention de parts sociales.
Si vous souhaitez investir en SARL ou SCI, il est important de constituer l’entreprise avant le passage chez le notaire.
Quel accompagnement pour une activité inférieure à 12 mois ?
Indépendamment de la durée de votre exercice comptable, nos experts réalisent un bilan de votre activité.
Dans ces conditions, nous procédons à plusieurs missions :
– La tenue comptable de vos factures
– La réalisation de différentes déclarations complémentaires (Immatriculation, déclaration CFE…)
– Le diagnostic du résultat fiscal de l’exercice
– Le calcul du déficit et de l’amortissement reportable de l’année
Nous devons réaliser ces opérations afin de transmettre une liasse fiscale aux services des impôts des entreprises. L’exploitation sous cette forme facilite la gestion et la transmission notamment grâce à la détention de parts sociales.
À quel moment puis-je contacter mon conseiller immobilier ?
L’idéal est de prendre rendez-vous au début de votre projet d’investissement.
Votre partenaire ADECIA Immo pourra ainsi vous conseiller au mieux sur les différentes stratégies à mettre en place. Elles permettront d’optimiser votre fiscalité et la transmission de vos biens, en fonction de vos projets.
Comment déclarer mes revenus LMNP ?
Pour déclarer vos revenus de locations meublées, plusieurs choix sont possibles. Ce choix est à faire au moment de l’immatriculation de votre activité.
Vous pouvez vous orienter vers un abattement de 50% dans le cadre du régime micro. Ainsi, vous devez renseigner le montant de vos loyers perçus lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Dans le cas du régime d’imposition réel, vous pouvez déduire les charges liées à votre locatif. Votre cabinet Adecia IMMO vous accompagne et calcule votre résultat fiscal à reporter sur votre déclaration d’impôt.
Quelles sont les spécificités du bail meublé ?
Le bail en meublé doit reprendre l’ensemble du mobilier dont dispose le logement.
Par ailleurs, vous devez être attentif à bien respecter les conditions de location liées à cette activité.
– La durée du bail : 1 an renouvelable (9 mois pour les étudiants)
– Le dépôt de garantie : maximum de 2 mois
– Le préavis du bailleur : 3 mois minimum
– Le préavis de locataire : 1 mois minimum
LMP ou LMNP ?
Le passage en location meublée professionnelle n’est pas une option.
Votre activité de location meublée non professionnelle bascule sous le régime des loueurs meublés professionnels selon une double condition.
– Des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000€
– Des recettes locatives annuelles supérieurs aux revenus d’activités du foyer fiscal (hors revenus fonciers)
La principale conséquence du passage en LMP se fait sur l’affiliation aux cotisations sociales. L’application du régime des plus-values professionnelles peut également être affectée en cas de vente d’un bien immobilier.
Pourquoi adhérer à un CGA ?
Le Centre de Gestion Agrée est un organisme indépendant qui contrôle la tenue comptable de votre activité pour le compte de l’administration fiscale.
L’adhésion est facultative. Elle vous permet sous certaines conditions d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur des 2/3 des honoraires comptables et de l’adhésion au centre.
À noter aussi que les non-adhérents voient leurs bénéfices imposables majorés à hauteur de 15% pour 2021 et 10% pour 2022 (suppression de cette majoration en 2023).
Quelles sont les charges déductibles ?
Dans le cadre de la location meublée au régime réel, il est possible de déduire l’ensemble des charges liées au locatif (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, honoraires de gestion, charges de copropriété, achats de mobiliers et de petits équipements, factures d’entretien…)
Contrairement à la location nue, vous pourrez même déduire les factures d’achats de matériaux si vous réalisez vous-même des travaux de rénovation.
En plus de ces charges, le régime réel permet d’amortir votre bien immobilier afin de réduire votre fiscalité.
Quelles sont formalités pour un achat en décembre ?
Dans le cas d’un investissement en fin d’année, il est important de venir consulter votre partenaire comptable.
En effet, l’immatriculation de votre activité peut se faire au moment de la mise en location de votre logement ou de son acquisition.
Il faut être vigilant sur les frais que vous pourrez déduire selon la date de début d’activité choisie.