La défiscalisation immobilière permet de réaliser un investissement immobilier locatif qui entrainera une réduction d’impôts. Il s’agit d’un avantage fiscal accordé par l’Etat pendant une période donnée. La défiscalisation immobilière regroupe ainsi l’ensemble des dispositifs fiscaux favorisant l’investissement immobilier locatif.
En effet,L’État français a instauré différentes lois et dispositifs fiscaux qui favorisent l’investissement immobilier.
Les différentes lois de défiscalisation immobilière
Aujourd’hui, coexistent différentes lois de défiscalisation immobilière ayant chacune ses avantages et ses inconvénients. Adecia IMMO vous propose un tour d’horizon des principaux dispositifs Français.
Loi Pinel : défiscaliser avec l’immobilier locatif
Reconduite par le gouvernement jusqu’en 2024, la loi Pinel encourage l’investissement en immobilier neuf.
Grâce au dispositif PINEL, vous pouvez réduire efficacement vos impôts en achetant dans l’immobilier neuf. La réduction d’impôts fonctionne par tranche. Le dispositif PINEL est un dispositif à moyen long terme – en louant votre bien immobilier pendant plusieurs années, vous allez réduire votre imposition.
12% si location sur 6 ans
18% si location sur 9 ans
21% si location sur 12 ans.
Cette réduction d’impôt est conditionnée par un investissement ne pouvant excéder 300 000 euros. Le bien immobilier doit être situé dans une zone géographique déterminée (zones les plus touchées par les déficits de logements locatifs). Les loyers et les ressources des locataires sont aussi plafonnés. Par exemple, une personne vivant seule, ne devra pas dépasser les revenus suivants :
38 377 € annuels en zone Abis et A
31 280 € en zone B1
28 152 € en zone B2 et C
Pour réussir son investissement Pinel et son optimisation fiscale, il est important d’acquérir un logement au prix du marché et dans une zone attractive.
A noter : Dès 2023, les taux de défiscalisation diminuent. De 12 % à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % à 15 % pour une location de 9 ans, de 21% à 17,5 % pour un 12 ans de mise en location.
LMNP – pour la location meublée
La location meublée à l’année désigne tous les logements loués en direct ou via une agence immobilière. Ce logement doit constituer la résidence principale du locataire. Comparée à la location nue, la location meublée bénéficie d’une fiscalité avantageuse et vous permet d’obtenir (dans une grande majorité des cas) une meilleure rentabilité.
En Location Meublée Non professionnelle (LMNP) vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Certes, défiscaliser en LMNP ne permet de réduire l’impôt de vos autres sources de revenus comme les dispositifs Pinel, Malraux ou De Normandie, mais il vous permet de ne pas payer d’impôt (ou très peu) sur vos revenus locatifs qui sont normalement fortement taxés (tranche marginale de l’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Sous le statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition différents :
Le régime micro-BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux) ;
Le régime réel.
Afin de minimiser l’imposition de vos investissements locatifs, il est nécessaire de faire le bon choix en termes de fiscalité.
Il sera judicieux de choisir le régime micro-BIC si :
Vos revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 € par an (revenus de 2020).
Vos charges liées à l’investissement sont inférieures à la moitié de vos recettes. Dans les charges, rentre en compte l’amortissement du bien.
Il n’y a pas de déduction pour les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore l’achat de biens mobiliers. Ce régime sera opportun si vous n’avez pas réalisé de gros travaux dans votre logement ou si vous n’avez pas beaucoup de charges. En revanche, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme.
Choisissez plutôt le régime réel si :
Vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 €
OU si vos charges liées à l’investissement sont importantes (notamment si il y a eu des travaux de rénovation et/ou des frais d’acquisition).
En effet, à contrario du régime micro BIC, il est possible de déduire vos charges réelles.
Avec ce régime réel, vous avez la possibilité de déduire : vos intérêts d’emprunt, le coût d’achat du mobilier, la taxe foncière, l’assurance des loyers impayés ou encore les charges de copropriété, etc. La déduction de l’ensemble des charges de vos revenus locatifs vous permet de réduire vos recettes, et donc vos impôts. Attention, le calcul pour la déclaration des impôts est plus complexe. Faites-vous accompagner par un spécialiste pour être certain de ne rien oublier.
Le principal avantage du régime réel est l’amortissement : la possibilité de déduction des amortissements du bien immobilier. L’amortissement LMNP permet de répartir les différents composants du bien acheté pour être mis en location, avec des durées spécifiques d’amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements).
La déduction des charges et le mécanisme d’amortissement vous permettent de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs (ou dans 85% des cas moins d’impôts qu’au Micro-Bic).
Avec la défiscalisation LMNP, vous êtes gagnant à deux niveaux :
Pas ou très d’impôt sur les revenus locatifs
Un régime de plus-value ne prenant pas en compte la valeur dépréciée du bien immobilier
Ces avantages sont uniques et vous ne les retrouverez pas dans les autres dispositifs d’investissement locatif.
Loi Malraux – Défiscaliser avec la restauration immobilière
La loi Malraux est un dispositif La loi Malraux est un dispositif qui permet d’investir dans des logements anciens ou classés. Les logements éligibles à cette loi doivent être inscrits dans un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV) ou d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP).
En passant par la loi Malraux, l’acheteur acquiert un bien à rénover et délimite une enveloppe budgétaire pour les travaux. Ainsi, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 à 30% du montant des travaux. Attention, la limite de dépenses des travaux est fixée à 100 000 euros par année fiscale sur un maximum de 4 années pour bénéficier de la défiscalisation.
Il est donc possible de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 22 000 euros à 30 000 euros par an en fonction du bien.
Le bailleur doit ensuite louer son bien sous la loi Malraux avec un engagement locatif de 9 ans. A la différence du dispositif Pinel, la loi Malraux n’implique pas de plafond de revenu à respecter pour les locataires.
Le dispositif Malraux est particulièrement adapté aux individus attachés à la qualité du placement immobilier à long terme et ayant déjà d’autres sources de défiscalisation.
Pourquoi avoir recourt à la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière permet d’investir dans l’immobilier, de se constituer un patrimoine immobilier, des revenus complémentaires et de préparer sa retraite tout en optimisant ses impôts.
L’investissement dans la pierre fait partie des placements les plus sûrs et les plus rentables. Ils sont largement plébiscités par les Français car ils permettent également de transmettre son patrimoine immobilier à ses proches. Grâce aux dispositifs de défiscalisation concédés par l’Etat, vous réduisez votre imposition.
Adecia IMMO vous accompagne et vous aide à prendre les décisions les mieux adaptées à votre situation. Bénéficiez des conseils personnalisés de nos collaborateurs expérimentés.
Comment défiscaliser en immobilier ?
La défiscalisation immobilière permet de réaliser un investissement immobilier locatif qui entrainera une réduction d’impôts. Il s’agit d’un avantage fiscal accordé par l’Etat pendant une période donnée. La défiscalisation immobilière regroupe ainsi l’ensemble des dispositifs fiscaux favorisant l’investissement immobilier locatif.
En effet, L’État français a instauré différentes lois et dispositifs fiscaux qui favorisent l’investissement immobilier.
Les différentes lois de défiscalisation immobilière
Aujourd’hui, coexistent différentes lois de défiscalisation immobilière ayant chacune ses avantages et ses inconvénients. Adecia IMMO vous propose un tour d’horizon des principaux dispositifs Français.
Loi Pinel : défiscaliser avec l’immobilier locatif
Reconduite par le gouvernement jusqu’en 2024, la loi Pinel encourage l’investissement en immobilier neuf.
Grâce au dispositif PINEL, vous pouvez réduire efficacement vos impôts en achetant dans l’immobilier neuf. La réduction d’impôts fonctionne par tranche. Le dispositif PINEL est un dispositif à moyen long terme – en louant votre bien immobilier pendant plusieurs années, vous allez réduire votre imposition.
Cette réduction d’impôt est conditionnée par un investissement ne pouvant excéder 300 000 euros. Le bien immobilier doit être situé dans une zone géographique déterminée (zones les plus touchées par les déficits de logements locatifs). Les loyers et les ressources des locataires sont aussi plafonnés. Par exemple, une personne vivant seule, ne devra pas dépasser les revenus suivants :
Pour réussir son investissement Pinel et son optimisation fiscale, il est important d’acquérir un logement au prix du marché et dans une zone attractive.
A noter : Dès 2023, les taux de défiscalisation diminuent. De 12 % à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % à 15 % pour une location de 9 ans, de 21% à 17,5 % pour un 12 ans de mise en location.
LMNP – pour la location meublée
La location meublée à l’année désigne tous les logements loués en direct ou via une agence immobilière. Ce logement doit constituer la résidence principale du locataire. Comparée à la location nue, la location meublée bénéficie d’une fiscalité avantageuse et vous permet d’obtenir (dans une grande majorité des cas) une meilleure rentabilité.
En Location Meublée Non professionnelle (LMNP) vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Certes, défiscaliser en LMNP ne permet de réduire l’impôt de vos autres sources de revenus comme les dispositifs Pinel, Malraux ou De Normandie, mais il vous permet de ne pas payer d’impôt (ou très peu) sur vos revenus locatifs qui sont normalement fortement taxés (tranche marginale de l’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Sous le statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition différents :
Afin de minimiser l’imposition de vos investissements locatifs, il est nécessaire de faire le bon choix en termes de fiscalité.
Il sera judicieux de choisir le régime micro-BIC si :
Il n’y a pas de déduction pour les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore l’achat de biens mobiliers. Ce régime sera opportun si vous n’avez pas réalisé de gros travaux dans votre logement ou si vous n’avez pas beaucoup de charges. En revanche, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme.
Choisissez plutôt le régime réel si :
En effet, à contrario du régime micro BIC, il est possible de déduire vos charges réelles.
Avec ce régime réel, vous avez la possibilité de déduire : vos intérêts d’emprunt, le coût d’achat du mobilier, la taxe foncière, l’assurance des loyers impayés ou encore les charges de copropriété, etc. La déduction de l’ensemble des charges de vos revenus locatifs vous permet de réduire vos recettes, et donc vos impôts. Attention, le calcul pour la déclaration des impôts est plus complexe. Faites-vous accompagner par un spécialiste pour être certain de ne rien oublier.
Le principal avantage du régime réel est l’amortissement : la possibilité de déduction des amortissements du bien immobilier. L’amortissement LMNP permet de répartir les différents composants du bien acheté pour être mis en location, avec des durées spécifiques d’amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements).
La déduction des charges et le mécanisme d’amortissement vous permettent de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs (ou dans 85% des cas moins d’impôts qu’au Micro-Bic).
Avec la défiscalisation LMNP, vous êtes gagnant à deux niveaux :
Ces avantages sont uniques et vous ne les retrouverez pas dans les autres dispositifs d’investissement locatif.
Loi Malraux – Défiscaliser avec la restauration immobilière
La loi Malraux est un dispositif La loi Malraux est un dispositif qui permet d’investir dans des logements anciens ou classés. Les logements éligibles à cette loi doivent être inscrits dans un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV) ou d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP).
En passant par la loi Malraux, l’acheteur acquiert un bien à rénover et délimite une enveloppe budgétaire pour les travaux. Ainsi, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 à 30% du montant des travaux. Attention, la limite de dépenses des travaux est fixée à 100 000 euros par année fiscale sur un maximum de 4 années pour bénéficier de la défiscalisation.
Il est donc possible de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 22 000 euros à 30 000 euros par an en fonction du bien.
Le bailleur doit ensuite louer son bien sous la loi Malraux avec un engagement locatif de 9 ans. A la différence du dispositif Pinel, la loi Malraux n’implique pas de plafond de revenu à respecter pour les locataires.
Le dispositif Malraux est particulièrement adapté aux individus attachés à la qualité du placement immobilier à long terme et ayant déjà d’autres sources de défiscalisation.
Pourquoi avoir recourt à la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière permet d’investir dans l’immobilier, de se constituer un patrimoine immobilier, des revenus complémentaires et de préparer sa retraite tout en optimisant ses impôts.
L’investissement dans la pierre fait partie des placements les plus sûrs et les plus rentables. Ils sont largement plébiscités par les Français car ils permettent également de transmettre son patrimoine immobilier à ses proches. Grâce aux dispositifs de défiscalisation concédés par l’Etat, vous réduisez votre imposition.
Les experts Adecia IMMO sont là pour vous conseiller en patrimoine immobilier.
Adecia IMMO vous accompagne et vous aide à prendre les décisions les mieux adaptées à votre situation. Bénéficiez des conseils personnalisés de nos collaborateurs expérimentés.