Devenir loueur meublé non professionnel : les étapes à connaître sur les démarches et les obligations fiscales
Vous souhaitez opter pour le statut loueur en meublé non professionnel ? Si ce statut est avantageux, certaines étapes et obligations fiscales sont obligatoires !
Les démarches administratives pour devenir un LMNP
Pour bien démarrer votre activité de LMNP et anticiper votre comptabilité immobilière, certaines étapes sont obligatoires. Adecia IMMO vous explique !
Les étapes pour s'inscrire auprès des autorités fiscales en tant que LMNP
S'inscrire auprès du Guichet Unique (INPI)
Toute personne qui débute son activité de loueur en meublée doit s’immatriculer auprès de l’INPI (Guichet Unique) dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité. Cette immatriculation, obligatoire, vous permettra de recevoir un numéro de SIRET. C’est ce qu’on appelle la déclaration de début d’activité.
Concrètement, vous allez devoir remplir un formulaire de création d’entreprise individuelle. C’est un formulaire que vous allez générer lorsque vous enregistrerez votre activité auprès du Guichet Unique.
Depuis le 1er janvier 2023, ces formalités sont à réaliser sur le guichet unique des entreprises : formalites.entreprises.gouv.fr
Certaines pièces justificatives vous seront demandées.
Par la suite, vous recevrez un courrier postal de l’INSEE avec votre numéro de SIRET.
Quand faut-il déclarer son activité auprès du guichet unique ?
La déclaration de votre activité de loueur eu meublé, doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité.
Ce “début d’activité” correspond à la date à laquelle le bien est destiné à la mise en location. Cela peut aussi s’apparenter à la date d’achat du bien immobilier.
Bon à savoir : Si vous n’avez pas déclaré votre activité auprès du Guichet Unique des Entreprises, vous vous exposez à une amende et vous devrez payer la CFE (cotisation foncière des entreprises) qui est obligatoire à partir de la deuxième année d’activité.
Si vous choisissez le régime réel, ce choix doit se faire dès la déclaration de l’activité (à travers le formulaire de création d’entreprise individuelle) dans les 15 jours.
En tant que loueur en meublé, vous serez soumis à la Contribution foncière des entreprises (CFE). Lorsque vous aurez reçu le courrier de l’INSEE avec votre numéro de SIRET, vous recevrez un questionnaire, relatif à votre activité, à compléter sous 15 jours et à renvoyer. La CFE à laquelle vous serez soumise sera ainsi calculée.
Cette étape marque le début de votre activité de LMNP auprès de l’administration.
Les documents à fournir pour la déclaration de statut LMNP
Au début de votre activité, vous aurez plusieurs documents à renseigner et à fournir.
En plus du document POi, il faudra compléter 3 documents lors de votre immatriculation.
- Le formulaire P2P4i
Le Formulaire P2P4i est un formulaire de modification ou radiation de l’activité. Ce formulaire est utilisé uniquement en cas de modification à effectuer (erreur sur la déclaration initiale, ajout d’un autre locatif, changement d’adresse personnelle) ou arrêt de l’activité. Vous pouvez modifier :
- La date de début d’activité
- L’adresse
- La surface de votre bien
- La cessation d’activité (s’il y a lieu)
- Le questionnaire 751 – SD
Lors de la réception de votre numéro SIRET, vous recevrez aussi un questionnaire 751 -SD. Ce document sert à communiquer davantage d’informations sur votre activité, essentielles pour la déclaration de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
- Le document 1447
Ce document prérempli sert au service des impôts pour calculer le montant de votre Cotisation Foncière des Entreprises.
Les obligations fiscales pour les LMNP
Le statut de Loueur Meublée Non Professionnel (LMNP) est soumis à 2 conditions :
- Ne pas exercer cette activité à titre professionnel
- Ne pas dépasser 23 000 € par an de recettes locatives (ou 50% de vos revenus globaux)
En optant pour ce statut, vous serez soumis à des obligations comptables et fiscales :
- Tenir une comptabilité avec les dépenses et les recettes de l’année
- Tenir un registre avec toutes les immobilisations et tous les amortissements
- Produire un bilan et un compte de résultat
A noter : ces obligations ne sont valables uniquement si vous avez opté pour le régime réel.
Les déclarations fiscales à effectuer en tant que LMNP
D’un point de vu fiscal, vous devrez adresser au centre des impôts une déclaration spéciale n°2031.
A cette déclaration, vous devrez joindre :
- Un bilan simplifié
- Un compte de résultat simplifié
- Un tableau avec vos immobilisations, amortissements, régime fiscal des plus values
- Le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits
Enfin, vous devrez déclarer aux impôts votre activité dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faudra déclarer vos recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaires (n° 2042 C PRO dans le cadre “Revenus” des locations meublées non professionnelles).
A noter : ces obligations ne sont valables uniquement si vous avez opté pour le régime réel.
Les régimes fiscaux applicables aux LMNP
Pour déclarer vos revenus locatifs de locations meublées, vous avez le choix entre :
- Un abattement de 50% qui correspond au régime micro (abattement de 30% pour les locations nues) (dans ce cas, pas de tenue comptable et pas de déclaration 2031).
- Déduire réellement les charges liées à votre locatif (régime réel)
Le régime réel vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable grâce à l’amortissement de votre bien immobilier.
Pour tenir la comptabilité de votre logement sous statut LMNP, il est important d’être accompagné par un Expert-comptable LMNP.