SCI et LMNP sont-elles compatibles ? Vous vous demandez si les sociétés civiles immobilière (SCI) et les locations en meublées non professionnelles (LMNP) sont compatibles ? Adecia fait le point sur le sujet.

Le cumul des statuts LMNP et SCI

Vous souhaitez investir en immobilier avec un statut LMNP ? En principe, la location meublée non professionnelle (LMNP) est incompatible avec une société civile immobilière (SCI). En effet, d’après les réglementations en vigueur, il est impossible de cumuler les avantages de la LMNP et ceux d’une SCI. Néanmoins, certaines conditions peuvent permettre le cumul des deux statuts, même si leur nature juridique et leur régime fiscal les opposent.

 

Qu’est-ce qu’une LMNP ? 

La Location Meublée Non Professionnelle est un régime fiscal qui concerne les particuliers qui louent des biens meublés (appartements, maisons, chambres d’hôtes, etc.) à titre de location non professionnelle. Pour être considéré comme LMNP, le montant des revenus tirés de la location meublée ne doit pas dépasser un certain seuil fixé par la loi. Le principal avantage du régime LMNP réside dans le fait que les revenus tirés de la location meublée sont taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Cela signifie que les bénéfices nets (revenus moins charges) sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, mais peuvent être réduits par l’amortissement du bien meublé, ce qui permet de diminuer la base imposable. Cependant, le régime LMNP implique aussi certaines obligations, telles que l’enregistrement au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les locations saisonnières ou meublées de tourisme, et la tenue d’une comptabilité. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un professionnel fiscaliste pour comprendre pleinement les implications et les avantages du régime LMNP, car les règles fiscales peuvent être complexes et varier en fonction de la situation individuelle de chaque contribuable.

 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme de société permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, tels que des appartements, des maisons ou des locaux commerciaux. Contrairement aux sociétés commerciales, l’objectif principal d’une SCI n’est pas de réaliser des bénéfices, mais de gérer un patrimoine immobilier.

 

SCI et LMNP : que dit la loi sur le cumul ?

Le cumul d’une SCI (Société Civile Immobilière) et du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est possible grâce à une tolérance fiscale mais il y a des règles spécifiques à respecter. En effet, la SCI est une activité civile à contrario de la location meublée qui est une activité dite commerciale. Le statut LMNP concerne les personnes qui mettent en location des biens meublés à titre non professionnel. Ces revenus locatifs peuvent provenir de la location d’appartements meublés, de chambres d’hôtes, de gîtes ruraux, etc.

 

En ce qui concerne la SCI, elle peut être propriétaire des biens meublés loués en LMNP. Cependant, il est important de noter que pour bénéficier du régime LMNP, les revenus locatifs doivent être issus de la location de locaux meublés. Par conséquent, si la SCI loue des biens meublés en tant que LMNP, les loyers perçus seront considérés comme des revenus de location meublée, et seront soumis au régime fiscal LMNP.

 

En résumé, la SCI peut posséder des biens meublés loués en LMNP, mais pour bénéficier du statut LMNP, les biens loués doivent être meublés et être utilisés à des fins de location meublée non professionnelle. Les associés de la SCI peuvent ainsi bénéficier des avantages fiscaux liés au régime LMNP, sous réserve de respecter les conditions et les obligations fiscales en vigueur. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité ou un expert-comptable pour s’assurer de la conformité avec la législation en vigueur.

 

Les conditions pour cumuler SCI et LMNP

Pour cumuler les statuts de SCI et LMNP, certaines conditions doivent être réunies, notamment :

• les revenus issus du statut de LMNP ne doivent pas dépasser 10 % du chiffre d’affaires annuels de la SCI ;
• il est primordial d’exercer en LMNP de façon occasionnelle et de respecter les seuils autorisés pour bénéficier du régime fiscal de l’impôt sur le revenu ;
• au titre de l’impôt sur le revenu, vous profitez d’une réduction d’impôt sur la plus-value en cas de revente du bien ;
• en cas de dépassement, votre SCI est alors redevable de l’impôt sur les sociétés.

 

 Quelles conséquences en cas de cumul ?

L’exercice d’une activité de LMNP par une SCI engendre des conséquences fiscales pour la SCI si celle-ci n’arrive pas à respecter les conditions nécessaires.

 Si la SCI respecte les seuils de revenus de la LMNP

En respectant les seuils de revenus de la LMNP, la SCI demeure soumise à l’Impôt sur le revenu (IR). En effet, il est plus avantageux pour la SCI de rester dans le régime de l’IR avec un barème progressif que dans l’IS avec un barème fixe. De cette manière, elle peut profiter pleinement des avantages de la LMNP tout en bénéficiant des avantages de l’IR :

• Vous n’êtes pas obligé de tenir une comptabilité.
• Vous paierez moins d’impôts sur les plus-values dans le cas de la vente du logement par la SCI
• Vous pouvez amortir les travaux et les équipements du logement sur une durée déterminée.
• Vous bénéficierez du régime des plus-values des particuliers et de son système d’abattement pour une durée de détention.

Si la SCI dépasse les seuils de revenus de la LMNP

Dans la mesure où la SCI dépasse les limites de revenus de la LMNP, l’activité de location meublée n’est plus exercée à titre occasionnel, mais devient à titre habituel ce qui donne lieu à une requalification de la location meublée à titre professionnelle. La Location Meublée Professionnelle (LMP) est soumise à l’Impôt sur les sociétés (IS). Par conséquent, en passant à ce statut, la SCI passera impérativement du régime de l’IR à l’IS. Que ce soit les associés ou la société seront soumis à l’impôt avec la LMP. En outre, vous perdez le système de plus-values immobilières des particuliers pour passer au système des plus-values professionnelles. La SCI est tenue de se conformer aux règles de la comptabilité commerciale applicables à toutes les sociétés commerciales.

• Toutefois, l’imposition sur les sociétés peut procurer certains avantages dont :

• Réduire l’impact de votre activité locative sur votre fiscalité personnelle car la société IS paye son propre impôt
  • La possibilité d’amortir fiscalement vos biens immobiliers pour réduire la base imposable à l’IS (même loué
  • L’application du régime des plus-values professionnelles permettant à la SCI de bénéficier d’une exonération totale ou partielle d’impôts sur le montant de ses recettes.