Quelle déclaration pour la location meublée ?

Que vous louiez un logement, pour quatre jours ou pour un an, de façon classique ou via une plateforme collaborative, vous devez déclarer vos revenus fonciers. Selon le type de location effectuée, la déclaration de vos revenus fonciers sera différente. Celle-ci dépendra aussi des travaux effectués dans l’appartement, ou si vous avez choisi d’investir via une SCI ou un dispositif de défiscalisation type Pinel, Malraux ou Censi-Bouvard. Les intérêts d’emprunts ou les primes d’assurance sont aussi à mentionner dans le cadre de votre déclaration. Ils peuvent donner droit à une baisse de votre impôt.

Le coût de la plupart des travaux peut être déduit du montant des loyers encaissés. Il peut s’agir des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ou encore des charges de copropriété. Il s’agit de travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’appartement/logement en bon état.

Il est possible de déduire des loyers encaissés les travaux d’amélioration (ce sont les dépenses dont l’objet est d’apporter à l’appartement un élément de confort supplémentaire).

En tant que loueur en meublé, les loyers perçus permettent généralement de financier le crédit bancaire. Le prêt immobilier fait l’objet d’intérêts d’emprunt qui peuvent être déduits des revenus en tant que charges locatives. En effet, ces intérêts d’emprunt représentent une somme conséquente et leurs déductions peuvent réduire sensiblement la base imposable.

Dans le cadre d’un investissement locatif, le propriétaire qui loue son logement doit assumer différentes charges locatives. A titre d’exemple, les primes d’assurance qui sont versées chaque année sont déductibles des revenus fonciers si le régime réel d’imposition est appliqué. Ces primes d’assurance déductibles peuvent être :

• L’assurance de prêt immobilier
• La garantie loyers impayés
• L’assurance propriétaire non-occupant

Si vous avez choisi d’investir dans l’immobilier via les différents dispositifs de défiscalisation comme la Loi Pinel par exemple, vous devez prendre connaissance des différentes conditions administratives et la date de la première déclaration va varier en fonction de la nature de votre projet immobilier.

A noter : Une fois que vous avez fait la demande de bénéficier de la réduction d’impôt proposé par le dispositif Pinel, vous devez louer votre bien immobilier pour une durée de 6 à 9 ans !

Si vous avez opté pour l’investissement à plusieurs via une SCI, chaque associé doit déclarer ses revenus perçus. La déclaration d’impôt de la SCI doit être réalisée en même temps que la déclaration des revenus. Déclarer les revenus fonciers d’une SCI se fait obligatoirement en ligne via un formulaire. Chaque associé doit remplir un formulaire différent.

La location occasionnelle fait référence à la location d’un logement meublé pour une durée pouvant aller d’une nuit à plusieurs mois à des personnes de passage qui n’y élient pas domicile. Il peut s’agir de louer à des professionnels en voyages d’affaires, à des touristes de courte durée, à des étudiants pour un stage, ou encore à des personnes en cours de déménagement.

A noter : La loi considère comme résidence principale, un logement dans lequel vous vivez au moins 8 mois dans l’année.

Il est donc possible de louer occasionnellement votre logement pour des séjours courts dans la limite de 120 jours de location par an. 

• Déclaration de vos revenus fonciers :

Il est obligatoire de déclarer les revenus générés grâce à la location occasionnelle.  Vos revenus seront à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

A noter :  Les plateformes de location de courte durée comme Airbnb, Abritel ou Le Bon Coin transmettent directement les revenus de leurs utilisateurs à l’Administration fiscale depuis de 2019.

Si votre activité de location meublée occasionnelle vous rapporte plus de 23 000€ par an, vous devez obligatoirement vous affilier à la sécurité sociale des indépendants et verser des cotisations sociales.

A noter : Des dérogations sont parfois possibles pour les loueurs qui souhaitent verser des cotisations sociales au régime classique de la Sécurité Sociale plutôt qu’à celui des indépendants. Les cotisations sociales tiendront compte d’un abattement de 60%.

Les plateformes de location peuvent procéder elles-mêmes à la déclaration d’activité, des recettes et des cotisations sociales.

Enfin, en tant que loueur en meublé occasionnellement, vous devez faire payer une taxe de séjour à vos locataires au bénéfice de votre commune.  Le montant de la taxe de séjour peut varier selon les communes. Renseignez-vous auprès de l’Administration Fiscale en cliquant-ici.

Les revenus que vous tirez de la location de votre logement meublé en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Deux options sont envisageables  pour remplir votre déclaration de revenus locatifs :

• le régime Micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50% de vos revenus
• le régime Réel Simplifié : vous déduisez vos charges réelles et amortissez vos biens et votre mobilier

Ces 2 options sont aussi valables lorsque vous louez votre logement de façon occasionnelle.

Concrètement, sur votre fiche de déclaration d’impôts sur le revenu (à remplir tous les ans avant début juin au plus tard) vous devez inscrire le montant des revenus générés par votre activité de loueur en meublé sous le régime micro BIC dans le formulaire n°2042 C-PRO et dans la rubrique des “Professions non salariées” et ensuite dans “revenus des location meublées non professionnelles”.

L’abattement sur impôt sera calculée automatiquement par l’Administration Fiscale. Votre revenu après abattement subit 17,2% de prélèvements sociaux ainsi que le tranche marginale d’imposition.

Si vous avez opté pour un autre régime fiscal, il est obligatoire de remplir une déclaration de résultat, de déposer un bilan et un compte de résultat. Afin de déduire les charges liées à l’amortissement du bien, il convient de compléter un tableau fourni par le code général des impôts (article 39C).

Parce que la déclaration des revenus sous le régime réel est plus complexe, il est judicieux de se faire accompagner par des experts en comptabilité immobilière. Il vous conseillera probablement l’adhésion à un Centre de Gestion Agrée (CGA) afin de bénéficier d’avantages dans l’optimisation de votre investissement immobilier locatif.

Dans ce cas, il peut être utile de faire appel à un expert-comptable pour faciliter la gestion administrative et fiscale de votre activité de LMNP. Adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) présentera également des avantages non négligeables dans l’optimisation de votre investissement locatif en LMNP.

1. Les chambres d’hôtes 

Les chambres d’hôtes et chambres chez l’habitant accompagnés d’une prestations de service (petit déjeuner par exemple) sont réglementées par le code du tourisme. Pour être assimilé chambre d’hôtes, le loueur ne doit louer que 5 chambres par  habitation et ne peut accueillir plus de 15 personnes en même temps.

Il doit être présent pour accueillir ses hôtes et proposer la formule groupée de la nuitée et du petit déjeuner.

Si l’activité chambre d’hôte est habituel, l’hôte doit s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) et s’immatriculer auprès de la chambre de commerce ou d’agriculture. Une déclaration d’activité en Mairie est aussi obligatoire.

Si le revenu imposable généré par l’activité de location de chambres d’hôtes est supérieur à 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale, alors l’affiliation auprès du régime social des travailleurs non-salariés est également obligatoire.

Selon les revenus perçus, il est possible que l’hôte ait des cotisations sociales à payer.

En matière d’obligations fiscales, si les revenus de l’activité chambres d’hôtes sont supérieurs à 760€/an alors ils doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu dans l’une des catégories suivantes : bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ou microentreprises (pour les autoentrepreneurs), ou bénéfices agricoles pour un agriculteur.

      2. Les meublés de tourisme 

On appelle “meublés de tourisme” des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour de courte durée. Un meublé de tourisme n’a pas de hall d’entrée/réception et le propriétaire n’est pas nécessairement dans les lieux (à la différence d’une chambre d’hôtes).

En tant que loueur d’un meublé de tourisme, vous bénéficiez d’un régime fiscal avantageux :

• Dans une grande majorité des cas, vous bénéficiez du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 176 200 € par an.
• Sur ces bénéfices, un abattement forfaitaire de 71% s’applique, ainsi seulement 29% des loyers et charges sont réintégrés à vos revenus imposables (sous réserve du classement du logement).

A noter : vous devez restituer une taxe de séjour à votre commune, si celle-ci en a mise une en place. 

Les experts Adecia IMMO vous accompagnent vers les meilleures options de défiscalisation immobilière.

Étudions ensemble l’impact de votre location meublée sur votre fiscalité personnelle et les solutions qui s’offrent à vous.

Adecia Service aux Particuliers

Nous sommes agréés “Service à la personne”. À ce titre, nos honoraires pourront donner droit à une déduction fiscale de 50% (dans les limites prévues à l’article 199 sexdecies du Code des impôts.)