Qu’est-ce que l’optimisation fiscale en immobilier locatif ?
En fonction de votre situation personnelle et familiale, de vos revenus, de votre patrimoine immobilier ou de votre projet d’investissement, il est important d’opter pour le dispositif le plus adapté pour réduire votre impôt : il s’agit de l’optimisation fiscale immobilière.
Lorsque vous avez constitué un patrimoine immobilier, vous êtes soumis à différentes taxes et charges :
- L’impôt sur le revenu
- L’impôt sur la fortune immobilière
- La taxe foncière
- La taxe d’habitation
- Les droits de mutation à titre gratuit
Afin de réduire les charges fiscales, certaines lois fiscales peuvent être utilisées pour optimiser sa fiscalité. Pour opter pour la meilleure optimisation fiscale, il est important d’être bien accompagné par un comptable fiscaliste immobilier.
Vous souhaitez optimiser votre situation fiscale ? il convient d’établir un bilan de votre patrimoine immobilier afin de faire le point sur votre situation personnelle en tant que contribuable (inventaire, patrimoine immobilier et financier et les charges fiscales liées à votre patrimoine). Ainsi, vous pourrez rechercher quels sont les dispositifs fiscaux les plus avantageux pour réduire votre imposition.
Les dispositifs immobiliers sont nombreux, Adecia IMMO vous conseille à toutes les étapes de votre projet d’achat grâce à un Expert-comptable immobilier qui vous sera dédié tout au long de votre projet.
Comment payer moins d’impôts ?
Tout investissement locatif génère des impôts sur les revenus qui entraîneront une déclaration des revenus fonciers. Il est donc très important de bien choisir quels investissements immobiliers faire et bien choisir son régime fiscal. L’État français a instauré différentes lois et dispositifs fiscaux qui favorisent l’investissement immobilier.
- La Loi PINEL (relatif à l’achat dans le neuf)
- Le dispositif Malraux
- Le statut LMNP
- La Loi Censi-Bouvard
- Le Denormandie (achat d’un logement ancien)
Grâce au dispositif PINEL, vous pouvez réduire efficacement vos impôts en achetant dans l’immobilier neuf. Il s’agit de défiscalisation immobilière. La réduction d’impôts fonctionne par tranche. Le dispositif PINEL est un dispositif à moyen long terme – en louant votre bien immobilier pendant plusieurs années, vous allez réduire votre imposition.
- 12% si location sur 6 ans
- 18% si location sur 9 ans
- 21% si location sur 12 ans.
Avec la Loi Malraux, en réalisant des travaux dans des immeubles classés en France, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% du montant de l’investissement. Attention, la défiscalisation ne peut pas excéder 100 000 euros. Il est donc possible de bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’à 22 000 euros voire 30 000 euros par an en fonction du bien.
Le statut LMNP, vous permet d’effacer (dans certains cas) votre imposition grâce aux charges déductibles et l’amortissement du bien. Attention, le montant des revenus locatifs du foyer ne doit pas excéder 23 000 euros par an.
Le dispositif Censi-Bouvard destiné aux investisseurs sous le régime LMNP leur permet de bénéficier d’avantages fiscaux en achetant un bien immobilier dans une résidence de services (résidence étudiante ou sénior par exemple). Avec le dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt de 11% calculée sur le prix de revient du bien immobilier (plafonné à 300 000 €HT).
Avec le dispositif Denormandie, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un immeuble ancien qui nécessite des travaux énergétiques.
La réduction d’impôt est calculée en prenant en compte les éléments suivants :
- Coût d’acquisition du logement plafonné à 300 000 €
- Plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.
Le taux varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Pour en savoir plus sur la défiscalisation, contactez nos experts.
Taux de la réduction d'impôt selon la durée d'engagement de location
| Durée d'engagement de location | Réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12% du prix du bien |
| 9 ans | 18% du prix du bien |
| 12 ans | 21% du prix du bien |
Comment optimiser la transmission de son patrimoine ?
Vous avez acquis un patrimoine immobilier et vous souhaitez optimiser sa transmission ? Bien anticiper sera la clé d’une transmission patrimoine immobilier et fiscalité optimisée.
La création d’une SCI (Société civile immobilière) est un outil pertinent pour transmettre son patrimoine immobilier, notamment dans le cadre familial. Par exemple, dans le cadre d’une donation, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant sans payer de droits de donation. La Loi prévoit en effet un abattement à hauteur de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Les enfants ne paieront pas d’impôts.
Pour en savoir plus, consultez notre page sur les SCI.
La transmission d’un patrimoine immobilier par le biais d’une donation auprès de ses enfants est aussi un dispositif avantageux. En effet, cela permet d’éviter de payer des frais de droits de succession. Pour optimiser la transmission de votre patrimoine, il est possible de procéder une donation en pleine propriété. Cela consiste à donner votre bien immobilier de votre vivant afin de limiter les droits de succession lors de votre décès. Cette donation peut être faite à n’importe quel moment. Attention l’acte de donation est irrévocable, vous ne pourrez récupérer ce que vous avez déjà donné. La donation reste un excellent moyen d’optimiser fiscalement votre transmission de patrimoine.
Rapprochez-vous de nos conseillers en patrimoine immobilier.
Vous pouvez également opter pour le démembrement de propriété. Ce mécanisme consiste à donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. Au décès de l’usufruitier, le nu propriétaire deviendra entièrement propriétaire du bien et ne paie pas de droits de succession.
A travers ce dispositif, les modalités fiscales de la donation s’appliquent avec un abattement fixé à 100 000 euros tous les 15 ans.
Néanmoins, dans le cas d’un démembrement, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend elle-même de l’âge du donateur.
Pour optimiser la transmission de votre patrimoine, anticiper les démarches et regardez toutes les solutions qui s’offrent à vous. Rapprochez-vous d’un spécialiste Adecia IMMO qui saura vous conseiller sur les meilleures options d’optimisation.
Déclaration sur le revenu / IFI
Déclaration de revenus fonciers et l’impôt sur les fortunes immobilières. Faites-les bons choix pour déclarer vos revenus locatifs.
Conseil et optimisation fiscale
L’équipe de conseillers Adecia IMMO vous aide à établir un bilan de votre patrimoine et une stratégie de transmission en tenant compte de vos projets et de vos problématiques.
Bilan et analyse patrimoniale
Adecia IMMO vous propose une analyse patrimoniale afin de faire le point sur votre patrimoine. Nous analysons votre situation personnelle et professionnelle en tenant compte de votre patrimoine et de la manière dont vous l’utilisez.