Pourquoi investir dans la location meublée à l’année ?

L’immobilier occupe toujours une place de choix dans le patrimoine des Français. Ils sont nombreux à se tourner vers les investissements locatifs pour enrichir leur patrimoine mais aussi pour leur garantir des revenus réguliers et une fiscalité avantageuse.

La location meublée non professionnelle (LMNP) consiste à louer un bien immobilier meublé. Ainsi, il faut que votre logement soit habitable dès l’arrivée de votre locataire dans les lieux. La location meublée professionnelle (LMP) quant à elle, est réservée aux propriétaires bailleurs qui louent un bien immobilier meublé et qui respectent certaines conditions (notamment celles des recettes locatives générées). L’investissement immobilier peut aussi se faire en résidence sénior ou étudiante.

Quand on est un professionnel

La location d’un bien immobilier en meublé, exercée à titre professionnelle et de manière habituelle, permet de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et de ses avantages fiscaux.

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, le propriétaire bailleur doit satisfaire plusieurs conditions :

• Le total de ses recettes locatives est supérieur à 23.000 euros TTC par an
• Les recettes générées par l’activité de loueur en meublé doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, des revenus des gérants mentionnés dans l’article 62 du Code Général des Impôts et des bénéfices industriels et commerciaux.

Si l’une de ces conditions, n’est pas respectée alors c’est le statut LMNP qui s’appliquera automatiquement. (Depuis le 9 février 2018, l’obligation de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour obtenir le statut de LMP n’est plus nécessaire).

Le logement loué en statut LMP peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location meublée touristique.

A noter : L’activité de chambre d’hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison par exemple) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée. Il est aussi possible de faire de la prestation de service pour de la location touristique ou à l’année et relevé du régime de la location meublée. Dans ce cas l’activité est soumise à TVA (professionnel comme non professionnel). 

La location meublée est exonérée de TVA sauf si elle s’apparente à une activité para-hôtelière.

La location en meublé exercée en statut LMP est qualifiée d’activité commerciale. Les loyers perçus dans le cadre de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC) ou de l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité est exercée via une société.

Quand on est non professionnel (LMNP)

Il est possible d’investir dans l’immobilier sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Ce statut permet notamment :

• de générer des revenus complémentaires,

• de constituer un patrimoine immobilier,

• d’optimiser la fiscalité des loyers perçus.

Conditions pour être LMNP : 

• Être propriétaire d’un bien loué meublé ;

• Ne pas remplir les conditions du statut LMP.

Les formalités : 

Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration d’activité doit être effectuée via le guichet unique électronique de l’INPI.

Elle doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début d’activité (mise en location effective).

Cette démarche permet l’attribution d’un numéro SIRET, indispensable pour déclarer les revenus en BIC.

Les bénéfices

Il peut être financé par emprunt, les loyers contribuant au remboursement du crédit.
À terme, une fois l’emprunt remboursé, l’investisseur dispose d’un actif générant des revenus potentiels ou pouvant être transmis.

À noter :
Certains dispositifs de défiscalisation ne sont plus ouverts aux nouveaux investissements :

• Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.

• Le dispositif Pinel s’est achevé le 31 décembre 2024.

Les nouveaux projets doivent donc être étudiés principalement sous l’angle du régime LMNP ou LMP.

Les avantages fiscaux LMP

En LMP, l’activité relève du régime réel d’imposition en BIC.

Déduction des charges

Les charges déductibles comprennent notamment :

• intérêts d’emprunt,

• frais de notaire (selon traitement comptable),

• assurances,

• taxe foncière,

• frais de gestion,

• travaux d’entretien et de réparation,

• honoraires,

• amortissements du bien (hors terrain) et du mobilier.

Amortissement

L’amortissement permet d’étaler comptablement le coût du bien et du mobilier sur leur durée d’usage, réduisant ainsi le résultat imposable.

Déficits

Les déficits issus de l’activité (hors part provenant des amortissements) sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation, si l’activité est exercée à titre professionnel.

Les déficits non imputés restent reportables sur les bénéfices futurs.

Plus-value

En LMP, la revente relève du régime des plus-values professionnelles.

Une exonération peut s’appliquer (article 151 septies du CGI) :

• exonération totale si la moyenne des recettes des deux dernières années est inférieure à 90 000 €,

• exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

IFI

Les biens peuvent être exclus de l’assiette de l’IFI si :

• l’activité est exercée à titre professionnel,

• elle constitue l’activité principale,

• elle procure plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Les avantages fiscaux LMNP

Les revenus LMNP sont imposés en BIC.

Deux régimes sont possibles :

Le régime micro-BIC :

Applicable si les recettes ne dépassent pas :

• 77 700 € pour les locations meublées classiques,

• 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.

Il permet un abattement forfaitaire :

• 50 % pour les locations classiques,

• 71 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes.

Aucune déduction de charges réelles ni amortissement n’est possible sous ce régime.

Le régime réel

Il permet de déduire :

• intérêts d’emprunt,

• taxe foncière,

• assurances,

• frais de gestion,

• travaux,

• amortissements du bien et du mobilier.

Ce régime est souvent plus avantageux lorsque les charges sont importantes ou en présence d’un financement bancaire.

Amortissement et plus-value en LMNP

En LMNP, la revente du bien relève du régime des plus-values des particuliers.

À ce jour, les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers.

Le logement meublé : ce qu’il faut savoir

Vous souhaitez investir dans un logement meublé ? certains aspects sont à prendre en compte.

Une forte demande de logements meublés

La crise sanitaire due à la Covid-19 a rebattu les cartes de la location meublée. Alors que les touristes s’étaient éclipsés, les bailleurs ont transformé leur location touristique en location meublée à l’année. L’offre a donc explosé (entraînant une baisse significative des loyers) et la demande commence tout juste à revenir sur le premier semestre 2022. La mobilité retrouvée des Français (stages longue durée pour les étudiants, travailleurs flexibles) entraîne une demande importante sur les locations meublées.

En 2021, “l’utilisation du critère meublé dans les recherches de location a progressé ; d’une part, on note une évolution de +40 % d’utilisation du critère en juin-juillet par rapport au 6 mois précédents, soit en pleine saisonnalité de la demande locative. Et d’autre part, on constate que la part d’utilisateurs qui ajoutent le critère meublé a progressé de +10 % par rapport à 2020 sur cette période estivale.” (source : edito de David Benbassat, directeur général de Bien’ici).

Les locations meublées sont très plébiscitées dans les grandes villes étudiantes. La flexibilité du bail (prévis 1 mois contre 3 mois en location nue) permet également aux travailleurs free-lance par exemple de se déplacer plus facilement pour le travail.

A noter : l’activité de location meublée suit la courbe de saisonnalité de la location vide. 

Une meilleure sécurité des loyers

Il a été constaté que louer en meublé entraine moins de situations d’impayées, en raison de la courte durée de location qui réduit le risque d’aléas liés à un changement de situation du locataire. En effet, la durée du contrat étant réduite à une année (cette durée pouvant être encore rabaissée à 9 mois en cas de location à un étudiant) au lieu de trois années dans le cas d’un logement loué vide.

Avec un turn-over plus fréquent, le bailleur du logement meublé peut réviser son loyer à la hausse plus fréquemment.

A noter : Les locations vides et meublées sont concernées par un encadrement des loyers (dans les zones tendues)  fixé par arrêté préfectoral. Afin de connaître le montant maximal de son loyer hors charges, rapprochez-vous du site officiel du Ministère du Logement.

Le bailleur pourra donner congé annuellement à son locataire sous réserve d’un délai de prévenance réduit à trois mois (contre six mois dans le cadre d’un bail d’habitation portant sur un logement loué vide).

Pour une location saisonnière de courte durée, les locataires paient généralement en avance, ce qui réduit le risque d’impayé.

Rentabilité des logements meublés

Louer en meublé vous permettra de dégager 5 à 30% de revenus locatifs en plus selon les villes et son emplacement dans celles-ci.  En effet, les logements meublés se louent plus chers que les biens nus. Cette rentabilité vous permet de compenser les dépenses dues à l’ameublement initial du bien.

Avec un loyer plus important, la rentabilité brute du bien meublé est donc nettement supérieure à celle du bien loué vide.

Chaque année, de nouvelles études sortent concernant les villes où il est le plus rentable d’investir dans l’immobilier. Parmi elles, Dijon, Limoges, Niort, Poitiers, Brest, Marseille etc.