Pourquoi investir dans la location meublée à l’année ?

L’immobilier occupe toujours une place de choix dans le patrimoine des Français. Ils sont nombreux à se tourner vers les investissements locatifs pour enrichir leur patrimoine mais aussi pour leur garantir des revenus réguliers et une fiscalité avantageuse.

La location meublée non professionnelle (LMNP) consiste à louer un bien immobilier meublé. Ainsi, il faut que votre logement soit habitable dès l’arrivée de votre locataire dans les lieux. La location meublée professionnelle (LMP) quant à elle, est réservée aux propriétaires bailleurs qui louent un bien immobilier meublé et qui respectent certaines conditions (notamment celles des recettes locatives générées). L’investissement immobilier peut aussi se faire en résidence sénior ou étudiante.

Quand on est un professionnel

La location d’un bien immobilier en meublé, exercée à titre professionnelle et de manière habituelle, permet de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et de ses avantages fiscaux.

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, le propriétaire bailleur doit satisfaire plusieurs conditions :

• Le total de ses recettes locatives est supérieur à 23.000 euros TTC par an
• Les recettes générées par l’activité de loueur en meublé doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, des revenus des gérants mentionnés dans l’article 62 du Code Général des Impôts et des bénéfices industriels et commerciaux.

Si l’une de ces conditions, n’est pas respectée alors c’est le statut LMNP qui s’appliquera automatiquement. (Depuis le 9 février 2018, l’obligation de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour obtenir le statut de LMP n’est plus nécessaire).

Le logement loué en statut LMP peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location meublée touristique.

A noter : L’activité de chambre d’hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison par exemple) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée. Il est aussi possible de faire de la prestation de service pour de la location touristique ou à l’année et relevé du régime de la location meublée. Dans ce cas l’activité est soumise à TVA (professionnel comme non professionnel). 

La location meublée professionnelle n’est pas soumise à TVA.

La location en meublé exercée en statut LMP est qualifiée d’activité commerciale. Les loyers perçus dans le cadre de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC) ou de l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité est exercée via une société.

Quand on est non professionnel

Il est possible d’investir dans l’immobilier sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut requière plusieurs avantages dont :

• générer des revenus complémentaires de manière passive,
• accéder à la propriété, 
• bénéficier d’avantages fiscaux. 

Cependant, il existe certains critères à respecter pour devenir loueur en meublé non professionnel :

• être propriétaire du bien immobilier mis en location ;
• ne pas exercer d’activité sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

La première étape pour obtenir le statut de LMNP est de faire une demande au Greffe du Tribunal de Commercial (déclaration POi) sous un délai de 2 semaines après le début de votre activité (date de signature authentique de vente, date de mise en bail meublé si le logement était utilisé pour une autre utilisation précédemment). Les démarches auprès du Greffe sont réalisées par le comptable si vous êtes accompagnés.
Vous obtiendrez un numéro d’immatriculation : le SIRET.
Cette étape est obligatoire et ce numéro de SIRET vous permettra de réaliser plusieurs démarches.

Les bénéfices

L’investissement immobilier permet de construire un patrimoine immobilier tangible et de bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs (attention au choix du régime d’imposition).

En investissant dans l’immobilier locatif vous obtiendrez un véritable complément de revenu sur la durée. Vous percevez des loyers mensuels qui viennent compléter vos revenus et vous constituez dans le même temps un patrimoine immobilier à transmettre ou à revendre. Il vous permettra à long terme, de vous constituer un complément de revenu à la retraite. Vous pourrez même habiter le bien pendant vos vieux jours. 

L’investissement immobilier, présente le gros avantage d’être financé par emprunt. Ce n’est pas le cas de tous les placements financiers. Grâce aux loyers perçus, vous pouvez alors rembourser votre crédit immobilier. Une fois le prêt remboursé, vous devenez détenteur d’un patrimoine alors que votre mise de départ était peut-être faible.

Les dispositifs de réduction d’impôts sont nombreux (Loi Pinel, Loi Malraux, Censi-Bouvard etc.) et favorisent l’investissement locatif.

Les avantages fiscaux

• Avantages fiscaux LMP

En matière d’imposition, le statut de loueur en meublé professionnel vous permet de choisir, entre le régime micro-BIC et le régime réel :

• la micro-entreprise si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 72.600 euros pour les meublés non classés ;
• le régime réel d’imposition ;
• l’impôt sur les sociétés si l’activité est exercée via une société. Ceci est valable pour les loueurs professionnels et non professionnels. L’IS n’est pas systématique car certaines sociétés peuvent être à l’IR.

Comme il s’agit d’une activité professionnelle soumise au régime réel d’imposition (sauf pour la micro-entreprise), les charges locatives suivantes peuvent être soustraites des revenus locatifs :

• Les frais de notaire,
• Les intérêts d’emprunt,
• Les frais de maintenance du logement (entretien, réparation)
• Les frais de gestion et d’assurance,
• Les impôts locaux,
• Les amortissements du mobilier (5 à 10%/an sur une durée allant de 5 à 10 ans)

En statut LMP, il est aussi possible de déduire les déficits du revenu global du foyer. Il s’agit d’un des avantages de ce statut. Les déficits créés par les charges provoquées avant la mise en location du bien peuvent être déduits par tiers sur le revenu des 3 premières années de location (1 tiers est déduit chaque année).

En tant que loueur meublé professionnel, vous avez  la possibilité de bénéficier d’une exonération d’une partie des plus-values de cession si vos recettes locatives sont inférieures au seuil de 90.000 €(HT) /an au cours des 2 dernières années civiles. Il faut aussi que l’activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.

Si vos recettes locatives sont comprises entre 90 000€ et 126 000€ HT, alors vous bénéficierez d’une exonération partielle. 

Enfin, en LMP, compte tenu du fait que votre immobilier est « professionnel », et s’il s’agit de votre activité principale et que vos résultats d’activité de location meublée représentent 50 % de vos revenus d’activité, vous profitez d’une exonération d’IFI.

Le statut LMP a des avantages fiscaux importants, mais de nombreuses obligations comptables et fiscales doivent être respectées. L’accompagnement par un spécialiste de la comptabilité immobilière est souvent nécessaire.

• Avantages fiscaux LMNP 

Les revenus perçus d’une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous le statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition différents :

• le régime micro-BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux) ;
• le régime réel.

Comment bien choisir son régime fiscal ?

Afin de minimiser l’imposition de vos investissements locatifs, il est nécessaire de faire le bon choix en termes de fiscalité.

Il sera judicieux de choisir le régime micro-BIC si :

• Vos revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 € par an (revenus de 2020).
• Vos charges liées à l’investissement sont inférieures à la moitié de vos recettes. Dans les charges, rentre en compte l’amortissement du bien.

Il n’y a pas de déduction pour les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore l’achat de biens mobiliers. Ce régime sera opportun si vous n’avez pas réalisé de gros travaux dans votre logement ou si vous n’avez pas beaucoup de charges. En revanche, Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme.

Choisissez plutôt le régime réel si :

• Vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 €
• OU si vos charges liées à l’investissement sont importantes (notamment les travaux de rénovation entrepris et/ou des frais d’acquisition).

En effet, à contrario du régime micro BIC, il est possible de déduire vos charges réelles. 

Avec ce régime réel, vous avez la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt, le coût d’achat du mobilier, la taxe foncière, l’assurance des loyers impayés, les charges de copropriété, etc. La déduction de l’ensemble des charges de vos revenus locatifs vous permet de réduire vos recettes, et donc vos impôts. Attention, le calcul pour la déclaration des impôts est plus complexe. Faites-vous accompagner par un spécialiste pour être certain de ne rien oublier.

Le principal avantage du régime réel est l’amortissement : la possibilité de déduction des amortissements du bien immobilier. L’amortissement LMNP permet de répartir les différents composants du bien acheté pour être mis en location, avec des durées spécifiques d’amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements).

La déduction des charges et le mécanisme d’amortissement vous permettent de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs (ou dans 85% des cas moins d’impôts qu’au Micro-Bic).

Enfin, il existe via le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, une option applicable en plus sur les régimes, réservée aux investisseurs ayant acquis un logement dans une résidence de services, séniors, étudiantes ou tourisme. 

Avec le dispositif Censi Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt et vous récupérez de la TVA.

Le logement meublé : ce qu’il faut savoir

Vous souhaitez investir dans un logement meublé ? certains aspects sont à prendre en compte.

Une forte demande de logements meublés

La crise sanitaire due à la Covid-19 a rebattu les cartes de la location meublée. Alors que les touristes s’étaient éclipsés, les bailleurs ont transformé leur location touristique en location meublée à l’année. L’offre a donc explosé (entraînant une baisse significative des loyers) et la demande commence tout juste à revenir sur le premier semestre 2022. La mobilité retrouvée des Français (stages longue durée pour les étudiants, travailleurs flexibles) entraîne une demande importante sur les locations meublées.

En 2021, “l’utilisation du critère meublé dans les recherches de location a progressé ; d’une part, on note une évolution de +40 % d’utilisation du critère en juin-juillet par rapport au 6 mois précédents, soit en pleine saisonnalité de la demande locative. Et d’autre part, on constate que la part d’utilisateurs qui ajoutent le critère meublé a progressé de +10 % par rapport à 2020 sur cette période estivale.” (source : edito de David Benbassat, directeur général de Bien’ici).

Les locations meublées sont très plébiscitées dans les grandes villes étudiantes. La flexibilité du bail (prévis 1 mois contre 3 mois en location nue) permet également aux travailleurs free-lance par exemple de se déplacer plus facilement pour le travail.

A noter : l’activité de location meublée suit la courbe de saisonnalité de la location vide. 

Une meilleure sécurité des loyers

Il a été constaté que louer en meublé entraine moins de situations d’impayées, en raison de la courte durée de location qui réduit le risque d’aléas liés à un changement de situation du locataire. En effet, la durée du contrat étant réduite à une année (cette durée pouvant être encore rabaissée à 9 mois en cas de location à un étudiant) au lieu de trois années dans le cas d’un logement loué vide.

Avec un turn-over plus fréquent, le bailleur du logement meublé peut réviser son loyer à la hausse plus fréquemment.

A noter : Les locations vides et meublées sont concernées par un encadrement des loyers (dans les zones tendues)  fixé par arrêté préfectoral. Afin de connaître le montant maximal de son loyer hors charges, rapprochez-vous du site officiel du Ministère du Logement.

Le bailleur pourra donner congé annuellement à son locataire sous réserve d’un délai de prévenance réduit à trois mois (contre six mois dans le cadre d’un bail d’habitation portant sur un logement loué vide).

Pour une location saisonnière de courte durée, les locataires paient généralement en avance, ce qui réduit le risque d’impayé.

Rentabilité des logements meublés

Louer en meublé vous permettra de dégager 5 à 30% de revenus locatifs en plus selon les villes et son emplacement dans celles-ci.  En effet, les logements meublés se louent plus chers que les biens nus. Cette rentabilité vous permet de compenser les dépenses dues à l’ameublement initial du bien.

Avec un loyer plus important, la rentabilité brute du bien meublé est donc nettement supérieure à celle du bien loué vide.

Chaque année, de nouvelles études sortent concernant les villes où il est le plus rentable d’investir dans l’immobilier. Parmi elles, Dijon, Limoges, Niort, Poitiers, Brest, Marseille etc.