Quel régime fiscal choisir pour la location meublée ?
Pour déclarer vos revenus locatifs de locations meublées, vous avez le choix entre :
- Un abattement de 30% qui correspond au régime micro (abattement de 30% pour les locations nues)
- Déduire réellement les charges liées à votre locatif (régime d’imposition réel)
Le régime réel vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable grâce à l’amortissement de votre bien immobilier. Ainsi, la majorité de nos clients Adecia IMMO paie 0€ d’impôt sur leurs revenus locatifs meublés.
Vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes locatives issues de la location meublée :
-
ne dépassent pas 23 000 € TTC par an, ou
-
ne sont pas supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.).
Ce n’est que si les deux conditions sont réunies simultanément que vous passez sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Les revenus de la location meublée non professionnelle (LMNP) relèvent de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
La location meublée est privilégiée par beaucoup de propriétaires qui peuvent ainsi augmenter le montant de leur loyer. Investir en location meublée à l’année vous permet d’optimiser vos impôts, à condition de choisir le bon statut et le régime correspondant à votre situation personnelle. C’est ce qu’on appelle l’optimisation fiscale immobilière.
Cet investissement locatif propose ainsi un rendement net après impôt plus important que la location non meublée. En optant pour cette solution, il est possible de choisir le régime micro ou le régime réel.
Mais quel est celui qui vous correspond vraiment ?
La réglementation liée à la location meublée n’est pas simple et comprend plusieurs aspects à prendre en compte : fiscalité tout au long de votre activité de loueur en meublé, fiscalité si cession de biens immobiliers, régime LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle), exploitation sous forme de société (SCI, SARL de famille, EURL…) etc. A noter que la fiscalité SARL de famille a un régime fiscal spécifique. Egalement, la comptabilité d’une SCI doit être tenue par un expert-comptable LMNP.
Le résultat fiscal (ou imposable) issus de la location meublée relève de la catégorie fiscale issue des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à la différence la location nue où les bénéfices sont à inscrire en revenus fonciers.
Vous avez choisi d’opter pour une location meublée ? Il est à présent important de regarder quel est le régime fiscal à adopter.
Il est souvent plus avantageux fiscalement de déclarer son activité en choisissant le régime réel car toutes les charges locatives peuvent être déduites. Attention, sous ce régime il est préférable d’être accompagnés par un expert car les démarches administratives sont plus complexes.
Le régime réel
Pour choisir le régime Réel : il faut le faire dès l’immatriculation. Sinon il est possible de changer du régime micro pour le réel mais il faut en faire part à l’administration avant la date de déclaration de l’impôt sur le revenu.
Si aujourd’hui vous n’avez pas choisi le régime réel, vous ne pourrez en bénéficier avant l’année prochaine. Il s’agit d’une option valable 2 ans à tacite reconduction.
Avec le régime réel, vous pouvez déduire de vos loyers locatifs les charges liées à votre logement. Parmi celles-ci, vous pourrez déduire :
– Les dépenses liées à l’entretien de votre logement locatif. Pensez à conserver les factures.
– La taxe foncière si le logement est inscrit à l’actif
– Les assurances
– Les honoraires de votre cabinet d’expertise-comptable (il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions)
– Les intérêts du prêts immobilier, la prime d’assurance, assurance prêt ou assurance Décès Invalidité
– Autres frais divers liés à votre logement
Il est également important de déduire les amortissements du mobilier et du logement pour que leur prix d’achat soit déductible des impôts.
Le régime micro-BIC
En tant que loueur en meublé (si bien non classé en tourisme), le régime micro est impossible si vous dépassez 15 000 € de loyers annuels.
En choisissant ce régime, le bénéfice imposable correspond aux recettes annuelles auxquelles un abattement forfaitaire de 30% est appliqué (jusqu’à 50% en cas de location classé de tourisme).
C’est le régime le plus simple à mettre en place, mais il présente des inconvénients : les charges ne sont pas déduites et il n’y a pas d’amortissement du bien immobilier.
Différences régime Micro et Réel *
| MEUBLÉ BIC | RÉGIME MICRO | RÉGIME RÉEL |
|---|---|---|
| Loyer annuel | 5 175€ | 5 175€ |
| Abattement forfaitaire | - 2 588€ | |
| Entretien immobilier | - 214€ | |
| Assurances | - 75€ | |
| Taxe foncière | - 445€ | |
| Amortissement du bien | - 4 036€ | |
| Intérêts sur emprunt | - 438€ |
*L’abattement peut être porté à 30% pour les logements touristiques non classés
Avec la location meublée, vous profitez d’une fiscalité avantageuse et d’une meilleure rentabilité.
Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?
Deux options s’offrent à vous pour déclarer vos revenus locatifs :
Le régime Micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes déclarées (dans la limite du plafond des 15 000 € de recettes déclarées par an et 77 000€ pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes et jusqu’à 188 700 € si franchise de TVA).).
Le régime réel simplifié : vous bénéficiez de la déduction de l’intégralité des charges et de l’amortissement de votre bien et votre mobilier.
Dans ces deux cas, une immatriculation au greffe est donc obligatoire afin de détenir un numéro de Siret.
Adecia IMMO vous accompagne et vous conseille pour faciliter la gestion de vos investissements immobiliers en adéquation avec les obligations fiscales.
A noter, il faut distinguer la location meublée non professionnelle (LMNP) du loueur meublé professionnel (LMP). Le passage en statut professionnel n’est pas un choix, il obéit à la double condition suivante :
Recettes locatives annuelles > 23 000€ (proratisé sur l’année)
Recettes locatives annuelles > Revenus professionnels du foyer fiscal (hors revenus fonciers)
En effet, l’impact de ce statut est important en terme de cotisations sociales ou de calcul de plus-value immobilière.
Adecia IMMO : expert en fiscalité immobilière
Adecia IMMO vous accompagne et vous conseille pour faciliter la gestion de vos investissements immobiliers en adéquation avec les obligations fiscales.
A noter, il faut distinguer la location meublée non professionnelle du loueur meublé professionnel. Pour rappel, le passage en statut professionnel n’est pas un choix, il obéit à la double condition suivante :
- Recettes locatives annuelles > 23 000€ (proratisé sur l’année)
- Recettes locatives annuelles > Revenus professionnels du foyer fiscal (hors revenus fonciers)
En effet, l’impact de ce statut est important en terme de cotisations sociales ou de calcul de plus-value immobilière.
Pour résumé, que vous ayez choisi d’investir en location meublée à l’année, d’investir dans le locatif saisonnier, d’investir en résidence sénior, ou que vous ayez des questions sur comment déclarer un gîte, un accompagnement par un professionnel de la comptabilité et de la fiscalité immobilières est primordial afin de ne pas passer au travers de différents avantages (réduction d’impôts, amortissement des biens et des charges..) mais aussi des obligations de déclarations.
Les experts-comptables Adecia IMMO vous conseillent sur les meilleurs choix fiscaux à faire.
En savoir plus
Franck COSYNS, notre conseiller en comptabilité et fiscalité Immobilières vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les locations meublées non professionnelles.
Découvrez nos offres sur l'investissement immobilier
Location à l'année
En statut professionnel (LMP) ou en statut non professionnel (LMNP), Adecia IMMO vous accompagne tout au long de votre investissement de location meublée à l’année.
Location tourtistique
La location meublée saisonnière, marché en pleine croissance, vous offre une fiscalité très avantageuse associée à une forte rentabilité.
Gîte
Votre expert-comptable immobilier vous accompagne pour faciliter la gestion et la déclaration de votre gîte.
Résidence de services
L’avantage de l’investissement en résidence de services, outre la défiscalisation du régime LMNP, est de vous libérer de la gestion quotidienne du bien.
Société de famille
En optant pour la SARL de famille, vous sécurisez la transmission de votre patrimoine locatif tout en gardant les avantages fiscaux.