Quelle rentabilité pour un local commercial ?

Investir dans un local commercial peut être une excellente idée si vous êtes à la recherche d’une autre façon de diversifier vos revenus. Ce type d’investissement est souvent beaucoup plus rentable qu’investir en location meublée. En moyenne, lorsque vous investissez dans un local, il est possible d’espérer une rentabilité nette comprise entre 4 et 8% car la majeure partie des dépenses peuvent être mises à la charge du locataire.

Investir dans l’immobilier commercial peut-être une bonne manière pour diversifier vos revenus et vous constituer un patrimoine. Ce type d’investissement est particulièrement propice si vous habitez dans une grande ville, ou que vous choisissez un bien situé dans une zone passante. C’est aussi un bon moyen de s’investir localement et de dynamiser son territoire. Voici les 5 avantages à placer votre argent dans l’achat d’un local commercial.

• Une rentabilité supérieure à l’investissement immobilier traditionnel

De plus en plus de Français se tourne vers ce type d’investissement. En effet, le taux de rendement locatif est plus intéressant que dans les logements. Le bailleur peut espérer 4 à 8% de rentabilité, c’est 2 fois plus que dans un logement locatif d’habitation. Cela s’explique notamment par la répartition des charges qui peuvent incombées tout ou en partie à la charge du locataire.

A noter :

• La loi pour l’artisanat, le commerce et les très petites entreprises (promulguée le 18 juin 2014) impose désormais qu’une répartition précise des charges entre locataire et propriétaire soit annexée au contrat de bail.
• Certaines dépenses (par exemple, les gros travaux ou les frais de gestion locative) ne peuvent plus être mises à la charge du locataire.

• Un prix d’achat souvent moins élevé 

En général, le prix d’un local commercial est souvent moins onéreux que . l’immobilier résidentiel ou investir dans la location touristique. En effet, le prix au m2 d’un local commercial est de 20 à 40% moins cher que le prix d’un appartement par exemple. Cela va bien sûr dépendre du quartier, de l’emplacement, de l’état général du bâtit etc.

• Un investissement plus sécurisé

En investissant d’un local commercial, vous avez moins de chance de faire face à des impayés. Le locataire, en tant que professionnel doit payer son loyer s’il veut continuer à exercer sa profession et jouir de son emplacement pour accueillir sa clientèle. Si le locataire faisait face à des difficultés de trésorerie, le loyer ferait partie des créances prioritaires et il pourrait aussi perdre une partie de son fonds de commerce. En effet, le bail fait partie intégrante du fonds de commerce, qui lui représente le capital du locataire. Un défaut de loyer ferait baisser la valeur du fonds de commerce.

Également, le bail commercial est conclu en général pour 9 ans. En cas de rupture de contrat, le locataire doit en tenir informé le bailleur par acte huissier en respectant un préavis de 6 mois. Attention, le bailleur doit respecter en contrepartie un plafond de loyer fixé par un indice Insee.

• Des banques plus enclines à financer ce type d’investissement

Les banques seront généralement plus favorables à financer l’investissement commercial car les risques d’impayés sont moindres. La localisation du local commercial sera aussi déterminante pour convaincre les banques. En achetant un local déjà loué, vous rassurez la banque car elle pourra calculer plus facilement la rentabilité locative et le locataire déjà en place qui remplit ses objectifs de chiffre d’affaires confirme les qualités du local et de son emplacement géographique.

Enfin, dans l’investissement commercial, il n’existe pas de trêve hivernale contrairement à l’immobilier résidentiel. Si le locataire ne paye pas son loyer, une liquidation judiciaire ou un redressement sera prononcé pour régler ses impayés.

Les avantages à investir dans un local commercial sont nombreux mais il y a certains points négatifs mais qui expliquent aussi pourquoi il y a une bonne rentabilité avec les locaux commerciaux.

• Vigilance sur le type d’activité

Vous venez d’acheter un local commercial et vous cherchez donc un locataire : activité artisanale, restauration, textile, épicerie… comment choisir ?

Nous vous conseillons de bien réfléchir aux types d’activités que vous souhaitez faire inscrire sur votre bail. En effet, si vous souhaitez installer un restaurant dans votre local commercial il faudra prévoir des investissements conséquents (cuisine, mobiliers..) il sera très compliqué de transformer l’activité par la suite. Il faut aussi s’assurer que l’activité soit rentable au sein de votre emplacement géographique.

• Un investissement en temps important

Dans le cas d’un investissement commercial, vous allez devoir gérer les ajustements des coûts annuels, vous occupez de l’entretien des parties communes, des problèmes d’entretiens ou encore faire face à des problèmes de sécurité publique. Il y a en effet beaucoup plus de choses à gérer que lorsque l’on investit dans un bien immobilier traditionnel.

• Des coûts d’entretiens importants

Un local commercial nécessite des coûts d’entretiens plus importants et plus réguliers qu’un logement résidentiel. Des problèmes techniques ou de sécurité peuvent survenir et l’intervention d’un professionnel est souvent inévitable, entrainant des coûts supplémentaires. Si vous passez par des sociétés de gestion (notamment si vous avez investi dans un immeuble de placement commercial) un coût de gestion important s’applique : entre 5 à 10% des revenus locatifs.

• Un bail commercial plus rigide

Grâce au bail commercial classique de 9 ans, le locataire est en principe protéger d’une exclusion soudaine du lieu où il exerce son activité. En tant que bailleur, si vous souhaitez résilier le contrat ou si vous refuser tout simplement le renouvellement du bail, vous devez verser une indemnité d’éviction de votre locataire (calculée en fonction du dommage subit par le locataire actuel) .

Le local commercial est un facteur déterminant pour la réussite de l’activité du locataire. Il est donc primordial de bien le choisir et surtout de déterminer quelles activités le local pourra accueillir. Le local doit être en adéquation avec le projet du locataire. 

Mais au-delà de l’adéquation local-projet c’est souvent l’emplacement du bien qui sera déterminant ! 

En tant que bailleur, vous devez être vigilant sur l’emplacement géographique de votre investissement commercial. En effet, la réputation et l’animation du quartier sont essentiels dans la rentabilité du projet. Un local commercial situé dans une rue peu passante et peu commerçante n’attirera pas les locataires.

Les meilleurs emplacements sont situés dans les centres urbains et dans les rues commerçantes et animées. Soyez également vigilant à l’environnement de proximité : présence de bureaux administratifs, d’une gare, pharmacie, d’une école etc qui sont des endroits générateurs de trafics.

Soyez également vigilant sur les commerçants à proximité : il y a-t-il des concurrents directs ? mon activité correspond-elle à la cible qui se balade dans cette rue ?  il y a-t-il des commerçants locomotives (grandes enseignes, grandes marques) ? etc.

Outre l’emplacement et l’environnement, la visibilité du local avec une vitrine et une entrée visible devant le local sont gages de réussite.

A noter : Avant de vous lancer, penser à vous rendre sur place et à questionner les commerçants de  proximité

La rentabilité d’un investissement dans des murs commerciaux est en moyenne 5 à 8% supérieure à celle d’un investissement résidentiel. Elle dépend de plusieurs facteurs :

• Le prix d’achat : si les emplacements sont très bons et assurent normalement une bonne fréquentation, ils sont vendus très chers, ce qui peut entacher le rendement de votre investissement
• La plus-value à la revente
• La rentabilité de l’activité du commerçant en place dans votre local commercial

A noter : Bien que l’investissement dans des murs commerciaux est encore largement synonyme d’une bonne rentabilité, il est aujourd’hui important de nuancer. Entre la progression continue du e-commerce, la crise des Gilets jaunes ou celle du coronavirus, ce modèle économique connaît des bouleversements tangibles qui peuvent gravement impacter votre placement et donc la rentabilité.

D’un point de vue fiscal, la location de local commercial est soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce type de location s’inscrit sensiblement dans la même logique fiscale que les loueurs en meublés professionnels.

• L’investissement en SCPI

« Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse. La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. » (source @economie.gouv)

Ce type de placement en SCPI, vous permet d’investir dans différents types de logements (tertiaires ou commerçants). Cela permet de diminuer le risque de l’investissement qui est dilué sur tous les actionnaires. Vous recevez des loyers et pourrez dégager une plus-value à la revente des titres. La rentabilité d’une SCPI est en général de l’ordre de 4,5%.

En prenant rendez-vous avec un expert Adecia IMMO, vous vous assurez de faire les meilleurs choix pour vos investissements commerciaux locatifs.