Comment tenir la comptabilité d’une SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (société civile immobilière) est une société qui unit au minimum 2 personnes (physiques ou morales) dans le but d’acheter un bien immobilier et d’en tirer profit.

La SCI permet d’investir dans l’immobilier lorsqu’une personne physique n’a pas les ressources nécessaires pour investir dans l’immobilier seule.

Dans cette structure juridique, les personnes constituant la SCI sont considérés comme associés. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales au prorata de son apport initial.

Comme tout société, il est obligatoire de rédiger des statuts. Il faudra y inscrire :

• Les apports de chaque associé
• Le nom de la SCI
• Le siège social
• Le capital (aucun minimum n’est requis)
• La durée de vie de la SCI (maximum 99 ans)
• Les modalités de son fonctionnement

Il est aussi obligatoire de procéder à la nomination d’un gérant ou de plusieurs co-gérants. Il.s doit.vent être nommés lors d’une assemblée générale extraordinaire.

Il faudra ensuite publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonce légale et procéder à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).

La rédaction des statuts a un coût, prévoyez aux alentours des 1500 euros.

A noter : l’objectif d’une SCI est d’investir afin de se créer un patrimoine immobilier. L’objectif n’est pas d’en faire une activité commerciale. Cela est interdit. Si vous comptiez acheter et revendre des biens immobiliers, vous êtes dans une activité commerciale et êtes hors cadre du fonctionnement d’une SCI. 

Les principaux avantages de la création d’une SCI sont :

• L’exonération d’impôt lors de la transmission de votre patrimoine immobilier. Si, en tant que parents, vous souhaitez céder un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur céder des parts de votre SCI de manière successive. Chaque enfant peut recevoir jusqu’à 100 000 € de chaque parent sans payer de droit de donation. 
• Une facilité de gestion. S’il y a des dettes et bénéfices qui sont engendrés par le bien détenu par la société, alors ils seront répartis entre les associés à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent. 

Comptabilité d’une SCI : les obligations

Tenir une comptabilité pour une SCI n’est pas systématiquement obligatoire. Pour autant, la comptabilité d’une SCI permet d’avoir une vision globale et précise de l’ensemble des éléments financiers. Elle présente de nombreux intérêts pour les associés.

A noter : la tenue d’une comptabilité est obligatoire dans les cas suivants :

• La SCI a opté pour soumettre son revenu à l’impôt sur les sociétés,
• L’un des associés de la SCI a inscrit les parts à son bilan professionnel,
• La SCI est assujettie à TVA,
• la SCI atteint une certaine taille (deux des trois seuils suivants dépassés : total bilan : 1 550 000 €, chiffre d’affaires : 3 100 000 € et nombre de salariés : 50),
• Les statuts de la SCI imposent la tenue d’une comptabilité.

A l’égard des associés

Le gérant qui a été nommé lors d’une Assemblée Générale Extraordinaire doit respecter un certain nombre d’obligations dont la tenue d’une comptabilité. Il s’agit d’une comptabilité de trésorerie : recenser les recettes et les dépenses de la société. Le gérant n’est pas dans l’obligation de déposer les comptes sociaux au Greffe du Tribunal de Commerce à la fin de l’exercice.

Le gérant doit ainsi convoquer les associés de la Société Civile Immobilière lors d’une Assemblée Générale au moins une fois par an afin de leur faire valider les comptes de l’exercice passé. Il doit également rédiger un rapport de gestion sur l’exercice global dans lequel il doit rendre compte des activités de la société : apparait ainsi un bénéfice ou un déficit.

Les associés doivent être en mesure d’avoir accès aux informations concernant la société. Ils doivent avoir accès au moins une fois par an aux livres et documents sociaux et de poser des questions sur la gestion de la SCI. Il est donc primordial pour le ou les gérant.s de tenir une comptabilité rigoureuse et de se tenir disponible pour répondre aux éventuelles questions des associés dans un délai d’un mois. 

A l’égard des tiers

Il incombe au gérant d’une SCI de tenir une comptabilité de trésorerie. Il engage sa responsabilité à l’égard des tiers si la société est en cessation de paiements et s’il n’a pas en sa possession tous les documents comptables.

Deux défaillances sont possibles :

• La faillite personnelle
• La banqueroute

La faillite personnelle peut se manifester s’il y a eu :

• Disparition volontaire des documents comptables de la société
• Absence de tenue comptable alors que la réglementation l’exige
• Tenue d’une comptabilité fictive ou incomplète

La banqueroute peut également se manifester en cas de survenu des éléments mentionnés ci-dessus. La peine encourue peut aller de 5 ans d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende.

A l’égard de l’administration fiscale

L’administration fiscale se garde le droit d’exiger la consultation de tous les documents comptables.

Bien qu’il n’y ait pas d’obligation de tenir une comptabilité, le gérant doit être en mesure de justifier le résultat inscrit sur la déclaration de la SCI en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Le gérant doit pouvoir délivrer les documents ci-dessous :

• Les livres comptables
• Les pièces justificatives
• Les justifications des recettes et dépenses
• Les documents annexes.

Comment mettre en œuvre la comptabilité d’une SCI ?

Les obligations comptables d’une SCI se traduisent par la tenue de certains documents comptables qui différent selon les régimes de la SCI : allégé (régime applicable à la plupart des SCI) ou réglementation spécifique.

• Pour une SCI dont le régime est allégé

Ce sont les associés eux-mêmes qui décident des modalités de la tenue comptable de la société. Cependant, les règles de base de la comptabilité s’appliquent comme : la durée de 12 mois de l’exercice comptable.

Sans aucune réglementation particulière, la SCI doit tout de même tenir un livre d’enregistrement chronologique. Les opérations réalisées (dépenses, recettes, amortissements) doivent apparaitre en distinguant celles soumises aux taxes ou non. Le livre d’enregistrement doit être complété par le Grand Livre (même fonctionnement mais les opérations sont classées par numéro de compte).

La SCI doit avoir en sa possession toutes les pièces justificatives afin de prouver les opérations inscrites dans le livre d’enregistrement.

Enfin, la société doit effectuer un inventaire au moins tous les ans. Il permet de recenser l’actif et le passif de la société. Ce document est essentiel pour établir le bilan de la société.

• Pour une SCI avec une réglementation spécifique

Si la SCI est tenue de tenir une comptabilité commerciale et non simplifiée, elle doit respecter des règles plus rigoureuses comme :

• Enregistrement de tous les mouvements de la société de manière chronologique
• Inventaire tous les 12 mois
• Tenir les comptes annuels avec : bilan – compte résultat – annexe

Pourquoi tenir une comptabilité en SCI ?

Bien que non obligatoire selon certains cas, il est important de tenir une comptabilité à jour pour :

• Suivre les activités et la trésorerie
• Tenir à jour les déclarations de la SCI
• Avoir en sa possession toutes les pièces justificatives en cas de contrôle fiscal.

Il est préférable d’avoir recours à un expert de la comptabilité immobilière afin de limiter les risques liés à une mauvaise tenue comptable et d’alléger la responsabilité du gérant. Avoir recours à un spécialiste permet aussi de travailler sur l’optimisation fiscale et de bénéficier d’une analyse patrimoniale.

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