Comment défiscaliser en immobilier ?

Afin de stimuler l’investissement dans le secteur immobilier et de favoriser la croissance économique, de nombreux États mettent en place des dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces mécanismes fiscaux spécifiques visent à encourager les particuliers et les entreprises à investir dans des projets immobiliers en offrant des incitations financières sous la forme d’avantages fiscaux. L’un des principaux objectifs des dispositifs de défiscalisation immobilière est de dynamiser l’activité économique en encourageant les investissements dans le secteur immobilier. Les raisons de la mise en place de dispositifs de défiscalisation immobilière :

• Stimuler l’investissement immobilier
• Favoriser les créations d’emplois
• Favoriser l’accès au logement
• Encourager la rénovation urbaine
• Stimuler la croissance économique

Aujourd’hui, coexistent différentes lois de défiscalisation immobilière ayant chacune ses avantages et ses inconvénients. Adecia IMMO vous propose un tour d’horizon des principaux dispositifs Français.

La Loi Pinel, mise en place en 2014, offre une opportunité unique aux investisseurs français de bénéficier d’avantages fiscaux tout en contribuant à la construction de logements neufs. Reconduite par le gouvernement jusqu’en 2024, la loi Pinel encourage l’investissement en immobilier neuf.

La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière visant à encourager la construction de logements neufs dans les zones où la demande locative est élevée. L’un des principaux avantages de la Loi Pinel est la réduction d’impôt accordée à l’investisseur. Ce dispositif offre en effet aux investisseurs la possibilité de réduire leur impôt sur le revenu en échange d’un engagement à louer le bien à des conditions spécifiques.

Grâce au dispositif PINEL, vous pouvez réduire efficacement vos impôts en achetant dans l’immobilier neuf. La réduction d’impôts fonctionne par tranche. Le dispositif PINEL est un dispositif à moyen long terme – en louant votre bien immobilier pendant plusieurs années, vous allez réduire votre imposition.

• 12% si location sur 6 ans
• 18% si location sur 9 ans
• 21% si location sur 12 ans.

Cette réduction d’impôt est conditionnée par un investissement ne pouvant excéder 300 000 euros. Le bien immobilier doit être situé dans une zone géographique déterminée (zones les plus touchées par les déficits de logements locatifs). Les loyers et les ressources des locataires sont aussi plafonnés. Par exemple, une personne vivant seule, ne devra pas dépasser les revenus suivants :

• 38 377 € annuels en zone Abis et A
• 31 280 € en zone B1
• 28 152 € en zone B2 et C

Pour réussir son investissement Pinel et son optimisation fiscale,  il est important d’acquérir un logement au prix du marché et dans une zone attractive.

A noter : Dès 2023, les taux de défiscalisation diminuent. De 12 % à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % à 15 %  pour une location de 9 ans, de 21% à 17,5 % pour un 12 ans de mise en location.

La location meublée à l’année désigne tous les logements loués en direct ou via une agence immobilière. Ce logement doit constituer la résidence principale du locataire. 

En Location Meublée Non professionnelle (LMNP) vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Défiscaliser en LMNP ne permet pas de réduire l’impôt de vos autres sources de revenus comme les dispositifs Pinel, Malraux ou De Normandie. Cependant, il vous permet de ne pas payer d’impôt (ou très peu) sur vos revenus locatifs qui sont normalement fortement taxés (tranche marginale de l’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). 

Sous le statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition différents :

• Le régime micro-BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux) ;
• Le régime réel.

Afin de minimiser l’imposition de vos investissements locatifs, il est nécessaire de faire le bon choix en termes de fiscalité.

Il sera judicieux de choisir le régime micro-BIC si :

• Vos revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 € par an (revenus de 2020).
• Vos charges liées à l’investissement sont inférieures à la moitié de vos recettes. Dans les charges, rentre en compte l’amortissement du bien. Au dessus de 77 700€ (seuil 2023), notez qu’il est obligatoire d’opter pour le régime réel.

Le régime micro est intéressant s’il y a peu de charges, pas de gros travaux et surtout si la rentabilité du bien est très élevée.

Il n’y a pas de déduction pour les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore l’achat de biens mobiliers. Ce régime sera opportun si vous n’avez pas réalisé de gros travaux dans votre logement ou si vous n’avez pas beaucoup de charges. En revanche, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme.

Choisissez plutôt le régime réel si :

• Vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 €
• OU si vos charges liées à l’investissement sont importantes (notamment si il y a eu des travaux de rénovation et/ou des frais d’acquisition)

Attention, si le chiffre d’affaires généré par l’activité est supérieur à 77 700 €, le régime réel s’applique obligatoirement. 

En effet, à contrario du régime micro BIC, il est possible de déduire vos charges réelles. 

Avec ce régime réel, vous avez la possibilité de déduire : vos intérêts d’emprunt, le coût d’achat du mobilier, la taxe foncière, l’assurance des loyers impayés ou encore les charges de copropriété, etc. La déduction de l’ensemble des charges de vos revenus locatifs vous permet de réduire vos recettes, et donc vos impôts. Attention, le calcul pour la déclaration des impôts est plus complexe. Faites-vous accompagner par un spécialiste pour être certain de ne rien oublier.

Le principal avantage du régime réel est l’amortissement : la possibilité de déduction des amortissements du bien immobilier. L’amortissement LMNP permet de répartir les différents composants du bien acheté pour être mis en location, avec des durées spécifiques d’amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements).

La déduction des charges et le mécanisme d’amortissement vous permettent de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs (ou dans 85% des cas moins d’impôts qu’au Micro-Bic).

Avec la défiscalisation LMNP, vous êtes gagnant à deux niveaux :

• Pas ou très d’impôt sur les revenus locatifs
• Un régime de plus-value ne prenant pas en compte la valeur dépréciée du bien immobilier

Les avantages de la défiscalisation en LMNP sont nombreux et vous ne les retrouverez pas dans les autres dispositifs d’investissement locatif. 

Investir dans l’immobilier demeure l’un des moyens les plus fiables de constituer un patrimoine durable. Si vous cherchez à optimiser vos investissements tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, la défiscalisation immobilière des logements anciens offre de nombreuses opportunités.

La Loi Denormandie, entrée en vigueur en 2019, a pour principal objectif de  dynamiser les centres-villes en incitant les investisseurs privés à participer à la réhabilitation des logements anciens, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Cette loi s’inscrit dans la continuité d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la Loi Pinel, en adaptant les avantages fiscaux à des zones spécifiques nécessitant une revitalisation urbaine.

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la Loi Denormandie, l’investisseur doit respecter plusieurs critères, notamment :

1. Localisation du Bien : L’investissement doit être réalisé dans une commune couverte par le programme “Action Cœur de Ville” ou dans une commune signataire d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).
2. Nature du Bien : Le bien immobilier doit être un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, ou bien un local transformé en habitation.
3. Travaux de Rénovation : Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
4. Respect des Normes Énergétiques : Le bien rénové doit respecter des critères de performance énergétique, favorisant ainsi les rénovations éco-responsables.

L’investisseur pourra bénéficier de la même réduction d’impôt que dans le Pinel : 12%, 18% ou 21% du montant investi, s’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Cette réduction d’impôt est calculée sur le montant total de l’investissement, travaux inclus, dans la limite de 300 000 euros et d’un plafond de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

La loi Malraux, a été instaurée en 1962. Son objectif premier est de favoriser la rénovation des quartiers anciens en incitant les particuliers à investir dans la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés. Ces secteurs, souvent des centres-villes historiques, présentent un intérêt patrimonial particulier. Les logements éligibles à cette loi doivent être inscrits dans un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV) ou d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP).

En passant par la loi Malraux, l’acheteur acquiert un bien à rénover et délimite une enveloppe budgétaire pour les travaux. Ainsi, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 à 30% du montant des travaux. Attention, la limite de dépenses des travaux est fixée à 100 000 euros par année fiscale sur un maximum de 4 années pour bénéficier de la défiscalisation.

Il est donc possible de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 22 000 euros à 30 000 euros par an en fonction du bien.

Le bailleur doit ensuite louer son bien sous la loi Malraux avec un engagement locatif de 9 ans. A la différence du dispositif Pinel, la loi Malraux n’implique pas de plafond de revenu à respecter pour les locataires.

Le dispositif Malraux est particulièrement adapté aux individus attachés à la qualité du placement immobilier à long terme et ayant déjà d’autres sources de défiscalisation.

Pour choisir le meilleur dispositif correspondant à votre situation, il est crucial de définir clairement vos objectifs. Souhaitez-vous réduire votre impôt sur le revenu, constituer un patrimoine immobilier, préparer votre retraite, ou les trois à la fois ? Cette clarification vous orientera vers le dispositif le plus adapté à votre situation.

• Loi Pinel : Axée sur l’investissement locatif dans le neuf, cette mesure offre des réductions d’impôt proportionnelles à la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Elle cible les zones où la demande locative est forte.
• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Idéal pour ceux qui souhaitent investir dans la location meublée. Contrairement aux autres dispositifs, le LMNP est plus souple car il n’y a pas de durée d’engagement. Il offre une fiscalité avantageuse et permet, dans certains cas, de récupérer la TVA sur l’acquisition du bien. La récupération de TVA est possible uniquement s’il y a des prestations parahôtellerie ou s’il s’agit d’une résidence de services.
• Malraux : Pour les amateurs de rénovation, ce dispositif favorise la restauration de biens immobiliers situés dans des zones classées. Il offre des déductions fiscales intéressantes.
• Denormandie : Concerne les biens situés dans les centres villes, pour les investisseurs privés à participer à la réhabilitation des logements anciens, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs.

La défiscalisation immobilière permet d’investir dans l’immobilier, de se constituer un patrimoine immobilier, des revenus complémentaires et de préparer sa retraite tout en optimisant ses impôts.

L’investissement dans la pierre fait partie des placements les plus sûrs et les plus rentables. Ils sont largement plébiscités par les Français car ils permettent également de transmettre son patrimoine immobilier à ses proches. Grâce aux dispositifs de défiscalisation concédés par l’Etat, vous réduisez votre imposition.

Les experts Adecia IMMO sont là pour vous conseiller en patrimoine immobilier.