Lors du décès de l’investisseur exploitant en Entreprise Individuelle ou Indivision, la conséquence est la cessation de l’entreprise.
D’un point de vue fiscal, cela se traduit par :
– La taxation des plus-values en cas d’exploitation en LMP (même sans vente du bien immobilier)
– Le crédit immobilier est remboursé par l’assurance emprunteur, l’indemnité sera rajoutée en produit exceptionnel au bilan.
Sur ce deuxième point : la conséquence est importante si rien n’est fait ! En effet, le décès de l’investisseur entraîne la mise en oeuvre du mécanisme d’assurance emprunteur : Le capital restant dû de l’emprunt est versé à la banque afin de rembourser la dette. L’indemnité d’assurance décès est comptablement et fiscalement un produit exceptionnel qui sera imposé au titre des BIC et viendra donc s’ajouter aux loyers afin de déterminer le bénéfice imposable de la location meublée.
Le bénéfice ainsi dégagé sera imposé sur le revenu (Tranche marginal d’imposition + prélèvement sociaux à 17.2%)
Recours à la clause de séquestre (Jurisprudence MUSEL)
Pour éviter cette problématique, plusieurs solutions peuvent être mises en oeuvre :
– Vous pouvez souscrire une assurance décès invalidité pour couvrir le montant de l’imposition lié à ce produit exceptionnel.
– Vous avez aussi la possibilité de modifier la clause bénéficiaire de la garantie, au profit d’un tiers (avocat ou notaire). Le montant du capital sera donc séquestré auprès de ce tiers, et non versé directement à la banque. Les fonds seront conservés jusqu’au remboursement complet de l’emprunt.
Attention cependant à choisir un tiers de confiance et de modifier la clause bénéficiaire en cas d’arrêt d’activité de ce dernier.
La clause séquestre évite l’imposition d’un bénéfice exceptionnel.