Amortir son bien immobilier, comment faire ?

L’amortissement immobilier est une notion comptable qui permet d’inscrire sous forme de charge la perte de valeur du bien due à son usure.

Ainsi, vous pouvez chaque année, déclarer une charge comptable qui sera déduite de vos recettes locatives. Pour cela, vous devez être sous le régime réel.

Quelles sont les charges amortissables ? 

En location meublée, vous pourrez amortir :

• Le bien
• Les travaux effectués
• Le mobilier
• Les frais liés à l’acquisition

En bref, vous avez la possibilité d’amortir l’ensemble des éléments nécessaires à votre activité de loueur en meublé, à partir du moment où ils ont une durée de vie supposée supérieure à un an.

Tout amortissement débute lorsqu’un bien est acquis puis loué. 

L’amortissement linéaire consiste à amortir le bien ou le mobilier d’une manière constante sur toute sa durée d’utilisation. C’est donc une constatation comptable de la dépréciation d’un bien, basée sur une méthode de calcul dont le montant des annuités est constante.

Pour calculer le montant de l’amortissement, il conviendra de prendre la valeur d’origine du bien ou du mobilier.

A noter : le montant de l’amortissement restera inchangé d’un exercice comptable à un autre. Le taux d’amortissement ne changera pas non plus.

L’amortissement linéaire est obligatoire dans plusieurs situations :

• Les biens d’occasion
• Les biens ayant une durée de vie inférieure à 3 ans
• Tout autre bien où l’amortissement dégressif est interdit

La seconde méthode d’amortissement est l’amortissement dégressif. Cette méthode permet d’étaler l’acquisition d’un bien sur une période. Le montant de l’amortissement est identique pour chaque exercice. Les premières années, les amortissements sont  plus rapides.

L’amortissement du bien immobilier permet de créer une charge en déduction des recettes locatives. En statut non professionnel, les amortissements opérés ne sont pas retenus dans le calcul de la plus-value en cas de revente (contrairement au statut LMP ou société à l’IS).

Pour suivre la comptabilité de votre bien immobilier et amortir de la bonne façon votre bien, rapprochez-vous d’un expert-comptable LMNP. 

Pour déclarer vos revenus locatifs de locations meublées, vous avez le choix entre :

• Un abattement de 50% qui correspond au régime micro BIC (abattement de 30% pour les locations nues)
• Déduire réellement les charges liées à votre locatif (régime d’imposition réel)

Le régime réel vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable grâce à l’amortissement de votre bien immobilier. Ainsi, la majorité de nos clients Adecia IMMO paie 0€ d’impôt sur leurs revenus locatifs meublés.

Vous êtes considérés comme loueur en meublé non professionnel (LMNP), lorsque votre activité ne représente pas la majorité des revenus d’activités de votre foyer avec plus de 23 000€ de loyers encaissés.

L’investissement sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Il est en effet possible de réduire l’impôt sur vos revenus. Il n’est certes pas possible de payer moins d’impôt mais vous pouvez ne pas en payer plus.

• Déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel

Ce choix fiscal vous permet d’amortir votre investissement immobilier (valeur du logement, coût des travaux, de l’entretien). Il s’agit là du principal avantage fiscal de l’investissement LMNP. Vous allez pouvoir déduire de vos impôts le montant estimé de la perte de la valeur du bien. Il sera également possible de déduire d’autres charges comme :

1. Le charges de copropriété
2. Les honoraires d’agence ou de frais de gestion
3. Les intérêts d’emprunt
4. Les assurances
5. La taxe foncière

Votre base imposable sera ainsi largement diminuée.

Différences régime Micro et Réel