À partir de 2026, le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) évolue, en particulier pour les meublés de tourisme non classés. Les seuils du régime micro-BIC sont abaissés et l’abattement fiscal réduit, ce qui entraîne une imposition plus élevée pour certains investisseurs. Le statut LMNP n’est toutefois pas supprimé : les locations meublées classiques conservent leurs règles actuelles et le régime réel reste une option intéressante selon la situation. Ces changements rendent l’anticipation et le choix du régime fiscal plus importants que jamais. Voici ce qu’il faut comprendre avant de faire ou poursuivre un investissement locatif.

La principale évolution concerne les meublés de tourisme non classés en location courte durée (par exemple, Airbnb ou plateformes similaires) :

• Le plafond pour bénéficier du régime simplifié (micro-BIC) descend à 15 000 € de recettes annuelles pour ce type de location.

• L’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 % sur les revenus de ces locations.

Concrètement :
Avant 2026, un loueur pouvait rester en micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes locatives avec 50 % d’abattement. Désormais, pour les meublés de tourisme non classés, ces avantages disparaissent dès 15 000 € de recettes.

Pour les locations meublées classiques (hors tourisme non classé, par exemple locations longue durée) les seuils restent les mêmes : 77 700 € de recettes avec 50 % d’abattement.

Voici un exemple pour comprendre l’impact :

• Avant 2026 :

  • Loueur en meublé touristique non classé avec 30 000 € de revenus : abattement de 50 % → imposable 15 000 €.

• Après 2026 :

  • Même situation : plafond LMNP non classé limité à 15 000 €, abattement maintenant 30 % → imposable 21 000 €.

Résultat : la fiscalité est plus lourde si vous dépassez le nouveau seuil.

Même après ces changements, le régime réel , lorsqu’on l’optimise, reste souvent plus intéressant que le micro-BIC :

Possibilité de déduire l’ensemble des charges réelles liées au bien :

• intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion…

Possibilité d’amortir le bien et le mobilier pour réduire l’imposition :

 Attention : ces amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente, ce qui peut augmenter l’imposition sur la plus-value.

Pour les locations meublées classiques (hors tourisme non classé) :

• le plafond de 77 700 € de recettes annuelles reste valable pour le régime micro-BIC ;

• l’abattement reste à 50 % dans ce cadre.

 Le régime réel n’est pas supprimé. Il continue d’être accessible et souvent fiscalement plus intéressant selon la situation.

Voici quelques recommandations pratiques :

• Comparer micro-BIC et réel chaque année. Selon vos charges et amortissements, le réel peut être plus intéressant.

• Considérer le classement officiel si vous louez en tourisme : un meublé de tourisme classé conserve souvent des avantages fiscaux (plafond et abattement identiques à la location classique).

• Anticiper la fiscalité à la revente, en particulier avec la réintégration des amortissements.

• Se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé LMNP si vous optez pour le régime réel.