La location meublée non-professionnelle est très appréciée des investisseurs, car ce statut permet aux propriétaires bailleurs de louer leur logement un peu plus cher qu’en location nue. Il a aussi l’avantage de créer des baux plus courts et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Toutefois, certaines spécificités sont à connaître. Adecia IMMO, expert comptable immobilier vous explique tout.

Le statut LMNP a de nombreux avantages fiscaux. Il est en effet possible de défiscaliser entièrement ou une partie de vos revenus locatifs selon le régime d’imposition choisi.

Pour déclarer vos revenus locatifs de locations meublées, vous avez le choix entre :

• Un abattement de 50% qui correspond au régime micro BIC (abattement de 30% pour les locations nues)
• Déduire réellement les charges liées à votre locatif (régime d’imposition réel)

Le régime réel vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable grâce à l’amortissement de votre bien immobilier. Ainsi, la majorité de nos clients Adecia IMMO paie 0€ d’impôt sur leurs revenus locatifs meublés.

Vous êtes considérés comme loueur en meublé non professionnel (LMNP), lorsque votre activité ne représente pas la majorité des revenus d’activités de votre foyer avec plus de 23 000€ de loyers encaissés.

L’investissement sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Il est en effet possible de réduire l’impôt sur vos revenus. Il n’est certes pas possible de payer moins d’impôt mais vous pouvez ne pas en payer plus.

• Déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel

Ce choix fiscal vous permet d’amortir votre investissement immobilier (valeur du logement, coût des travaux, de l’entretien). Il s’agit là du principal avantage fiscal de l’investissement LMNP. Vous allez pouvoir déduire de vos impôts le montant estimé de la perte de la valeur du bien. Il sera également possible de déduire d’autres charges comme :

1. Le charges de copropriété
2. Les honoraires d’agence ou de frais de gestion
3. Les intérêts d’emprunt
4. Les assurances
5. La taxe foncière

Votre base imposable sera ainsi largement diminuée.

Différences régime Micro et Réel

Avec le statut LMNP (location meublée non-professionnelle), en tant que propriétaire bailleur, vous êtes redevable de plusieurs taxes, notamment la taxe foncière et la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

La taxe foncière est un impôt local annuel dû par le propriétaire du bien ou l’usufruitier du logement loué meublé, au 1er janvier de l’année. Son montant est calculé selon la valeur locative établie par la collectivité territoriale.

Dans le cas de logements neufs, il y a une exonération possible de taxes foncières entre 2 et 5 ans selon les cas mais indépendamment de la location meublée.

Pour bien démarrer votre activité de LMNP et anticiper votre comptabilité immobilière, certaines étapes sont obligatoires.

Pour déclarer votre activité de location meublée non-professionnelle, vous devez remplir une déclaration complémentaire à la déclaration de vos revenus 2042.

Vous devez remplir le formulaire 2042-C PRO (allez directement à la partie “Revenus des locations meublées non professionnelles”).

Si vous êtes sous le régime micro BIC, vous devez remplir les lignes 5ND, 50D ou 5PD en indiquant le montant total des sommes que vous avez perçues (hors chambres d’hôtes et résidences de tourisme). Celles-ci peuvent être :

• Les loyers
• Les charges et provisions pour charges du locataire (charges ordures ménagères, charges de l’entretien du commun etc.)

Avec le régime micro BIC, un abattement forfaitaire de 50% s’appliquera automatiquement.

Si vous êtes sous le régime réel, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK. Ceci est valable uniquement si vous n’avez pas adhéré à un Centre de Gestion Agréé (CGA).

En revanche, si vous avez adhéré à un CGA, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice dans les cases 5NA, 5OA ou 5PA.

Si vous êtes en déficit et que vous n’avez pas adhéré à un Centre de Gestion Agrée (CGA), vous devez remplir les cases : 5NK,5EZ,5KM,5NZ,5WF. 

Si vous êtes en déficit et que avez adhéré à un Centre de Gestion Agrée (CGA), vous devez remplir les cases : 5NA, 5EY, 5NM,5NY, 5WE. 

• remplir le formulaire 2031,

Le formulaire remplissable 2031 peut être téléchargé directement sur le site des impôts ou auprès d’un centre des impôts. Une fois que vous avez rempli ce formulaire, vous devez le retourner (ainsi que les annexes) par voie dématérialisée sous peine de s’exposer à une majoration prévue par l’article 1738 du Code Général des Impôts.

A cette déclaration, vous devrez joindre :

1. Un bilan simplifié
2. Un compte de résultat simplifié
3. Un tableau avec vos immobilisations, amortissements, régime fiscal des plus values
4. Le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits

Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous êtes dispensé du formulaire 2031 car vous n’avez pas de charges déductibles à déclarer compte tenu de l’abattement  forfaitaire automatique de 50 %.

• remplir le formulaire 2033 et les annexes relatives aux Bénéfices Industriels et Commerciaux,
• remplir le formulaire 2042 C Pro.

Afin de vous accompagner dans toutes ces formalités, assez complexes,  il est recommandé de vous faire accompagner par un Expert-comptable LMNP.

Vous avez des questions sur les déclarations de votre activité LMNP, rapprochez-vous d’un comptable spécialisé dans l’immobilier !