Défiscalisation LMNP : comment optimiser sa fiscalité en investissant en LMNP
Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier ? L’investissement immobilier représente une vraie opportunité de se constituer un patrimoine, d’anticiper la retraire ou encore d’avoir des compléments de revenus.
Plusieurs façons existent pour investir dans l’immobilier, la location meublée en représente une. Il est possible d’exercer l’activité de location meublée de façon professionnelle sous le statut LMP ou non professionnel avec le statut de LMNP.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est possible si vous remplissez deux conditions :
Vos recettes locatives annuelles brutes ne doivent pas dépasser 23 000 €
Vos recettes liées à votre activité ne doivent pas être supérieures aux revenus professionnels de votre foyer fiscal
Les avantages fiscaux de l'investissement LMNP
Le statut LMNP a de nombreux avantages fiscaux. Il est en effet possible de défiscaliser entièrement ou une partie de vos revenus locatifs selon le régime d’imposition choisi.
La récupération de la TVA
Lorsque vous achetez un bien immobilier avec le statut LMNP, vous pouvez récupérer la TVA de 20%.
Pour cela, il faudra respecter plusieurs conditions :
Le bien acheté se trouve dans une résidence de services ou étudiante. (L’activité LMNP est soumise à la TVA dès lors que 3 des 4 prestations para hôtelière sont réalisées).
Vous devez être le premier propriétaire du logement
Les revenus doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Ne pas revendre le bien au cours des 20 prochaines années (ou à défaut, il faudra restituer au prorata temporis la TVA récupérée).
Une fois que vous avez reçu votre numéro de SIRET, lié à votre activité de loueur en meublé, vous pourrez effectuer votre demande de remboursement auprès du centre des impôts auquel votre logement est rattaché.
La déduction des intérêts d'emprunt
Lors d’un investissement LMNP, il est très fréquent d’effectuer un crédit bancaire. Or, un prêt immobilier fait l’objet d’intérêts d’emprunt qui peuvent être déduits des revenus en tant que charges locatives.
En effet, les intérêts d’emprunt peuvent représenter plusieurs centaines d’euros à l’année, les déduire permet donc de réduire sa base imposable.
A noter : Attention, la déduction des intérêts d’emprunt ne peut se faire que dans le cadre du régime réel et non du régime Micro Bic.
Comment faire pour déduire ses intérêts d’emprunt ?
Si vous êtes sous le régime réel, pour déduire vos intérêts d’emprunt, il vous suffit de remplir le formulaire 2033.
Le calcul des intérêts d’emprunt se base sur votre part imposable après déduction de l’ensemble des charges locatives mentionnées. Votre résultat fiscal avant imposition sera donc diminué.
Il est possible de déduire vos intérêts d’emprunt même en cas de vacance locative ! Les intérêts d’emprunt sont également déductibles lors d’investissement en Loi Pinel ou lors d’une vente VEFA ((Vente en futur état d’achèvement).
Il est aussi possible de déduire d’autres frais liés à l’emprunt comme :
des frais de constitution du dossier ;
des frais de garantie (inscription hypothécaire ou privilège de prêteur de deniers par exemple) ;
des frais de mainlevée ;
des agios et commissions bancaires ;
des sommes versées à un organisme de cautionnement.
La réduction d'impôt sur le revenu
L’investissement sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Il est en effet possible de réduire l’impôt sur vos revenus. Il n’est certes pas possible de payer moins d’impôt mais vous pouvez ne pas en payer plus.
Déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel
Ce choix fiscal vous permet d’amortir votre investissement immobilier (valeur du logement, coût des travaux, de l’entretien). Il s’agit là du principal avantage fiscal de l’investissement LMNP. Vous allez pouvoir déduire de vos impôts le montant estimé de la perte de la valeur du bien. Il sera également possible de déduire d’autres charges comme :
Le charges de copropriété
Les honoraires d’agence ou de frais de gestion
Les intérêts d’emprunt
Les assurances
La taxe foncière
Votre base imposable sera ainsi largement diminuée.
Comment optimiser sa fiscalité en investissant en LMNP ?
En LMNP, vous pouvez choisir pour le régime réel si :
Vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 €
OU si vos charges liées à l’investissement sont importantes (notamment les travaux de rénovation entrepris et/ou des frais d’acquisition).
En effet, à contrario du régime micro BIC, il est possible de déduire vos charges réelles.
Avec ce régime réel, vous avez la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt, le coût d’achat du mobilier, la taxe foncière, l’assurance des loyers impayés, les charges de copropriété, etc. La déduction de l’ensemble des charges de vos revenus locatifs vous permet de réduire vos recettes, et donc vos impôts. Attention, le calcul pour la déclaration des impôts est plus complexe. Faites-vous accompagner par un spécialiste pour être certain de ne rien oublier.
Le principal avantage du régime réel est l’amortissement : la possibilité de déduction des amortissements du bien immobilier. L’amortissement LMNP permet de répartir les différents composants du bien acheté pour être mis en location, avec des durées spécifiques d’amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements).
La déduction des charges et le mécanisme d’amortissement vous permettent de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs (ou dans 85% des cas moins d’impôts qu’au Micro-Bic).
Les différentes formules de location
Vous avez acheté un bien immobilier, il est maintenant temps de réfléchir aux différentes possibilité de mise en location.
La location à l'année
La location meublée à l’année désigne tous les logements loués en direct ou via une agence immobilière. Également, ce logement doit constituer la résidence principale du locataire. Comparée à la location nue, la location meublée bénéficie d’une fiscalité avantageuse et vous permet d’obtenir une meilleure rentabilité. Louer votre logement meublé, vous permet de fixer un loyer de 20 à30% plus élevé qu’un logement loué nu.
Vous pouvez louer votre logement à des étudiants, à des actifs, à des retraités etc.
La location touristique
La location meublée touristique est un hébergement individuel proposé à la location saisonnière. Pour louer votre logement, vous devez répondre à 3 modalités.
Tout d’abord, le locataire en a l’usage exclusif. En tant que propriétaire, vous ne devez pas être présent.
Ensuite, le ou les locataires ne doivent pas y élire domicile. Il s’agit d’une clientèle de passage.
Le locataire y réside pour une courte période (journée, semaine ou mois) et pour une durée maximum cumulée de 90 jours.
Dans le cadre de cette activité, vous devez vous renseigner auprès de votre copropriété pour savoir si la location touristique est autorisée. Également, il est important de vous informer au sujet des réglementations locales. Dans ce cadre, une déclaration à la mairie ou à l’office de tourisme concerné sera demandée pour la taxe de séjour.
En résumé, ce logement peut concerner votre résidence principale, à condition de l’occuper au moins huit mois par an. De même, il peut être votre résidence secondaire ou encore un logement d’investissement.
Cet investissement saisonnier offre une fiscalité avantageuse et une rentabilité plus forte que la location à l’année. C’est pourquoi, l’accompagnement d’un spécialiste de la comptabilité immobilière est important. Nos spécialistes vous aident pour connaître les charges déductibles et les réductions d’impôts possibles. Ils vous accompagnent dans le calcul de l’amortissement de votre logement en vue d’optimiser votre fiscalité.
La location d'un gîte
D’un point de vue juridique, louer son gîterelève de la location meublée. Lorsque votre activité de location s’accompagne de services hôteliers, l’activité de location devient commerciale. En tant que loueur, vous devez alors obligatoirement vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Des spécificités sont également à prendre en compte comme la gestion de déficit, les cotisations sociales ou le calcul de la plus-value en cas de revente.
La location d'une résidence de services
Il est possible d’investir dans l’immobilier à travers des résidences de services. Les résidences de services (Ehpad, résidences séniors, étudiants, de tourisme) sont des biens gérés par un gestionnaire exploitant, via un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans. L’exploitant est garant de la bonne tenue de la résidence, de son locataire et de sa rentabilité. Ainsi, il se doit de vous verser le paiement du loyer conformément à ses engagements.
En effet, c’est le gestionnaire qui devra trouver des locataires, prendre à sa charge les travaux, veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du bien.
En supplément d’une sécurité de revenus, vous bénéficiez de réductions d’impôts et d’une récupération de TVA sur le prix d’acquisition de votre logement.
L’activité para-hôtelière est caractérisée par l’offre en sus de l’hébergement d’au moins trois des services suivants parmi les quatre qui sont cités au 4°-b de l’article 261 D du CGI:
Réception des résidents
Équipement en linge de maison
Nettoyage régulier des locaux
Service de petit-déjeuner
À retenir
Remboursement de la TVA et frais sur votre acquisition (à condition de louer le logement pendant 20 ans par vous ou un repreneur)
Fiscalité très faible grâce au statut location meublée non professionnelle
Bail commercial avec garantie de loyer pendant minimum 9 ans
Les loyers sont garantis grâce au bail commercial même en cas de vacance locative
Attention, la gestion locative par agence immobilière classique ne rentre pas dans ce cadre
La location d'un local commercial ou bureaux équipés
Investir dans un local commercial peut être une excellente idée si vous êtes à la recherche d’une autre façon de diversifier vos revenus. Ce type d’investissement est souvent beaucoup plus rentable qu’investir en location meublée. En moyenne, lorsque vous investissez dans un local, il est possible d’espérer une rentabilité nette comprise entre 4 et 8% car la majeure partie des dépenses peuvent être mises à la charge du locataire.
Les différents moyens de financement
Quels que soient votre situation personnelle, vos besoins et vos objectifs, investir dans l’immobilier peut prendre différentes formes. L’immobilier est l’un des rares actifs que l’on peut acquérir à crédit !
Investissement dans l’immobilier locatif traditionnel
Investissement immobilier avec un crédit bancaire
Investissement immobilier à plusieurs
L'investissement dans l'immobilier locatif traditionnel
Investir dans l’immobilier locatif classique (location nue ou meublée) signifie que vous devenez « bailleur » avec des responsabilités vis-à-vis des locataires. Il vous incombe d’investir personnellement une certaine somme d’argent (contracter un prêt immobilier dans la grande majorité des cas), d’acheter le mobilier nécessaire si vous souhaitez louer votre logement en location meublée, de déclarer vos revenus aux impôts. Vous êtes également responsable de l’entretien et des risques de dégradation, des loyers impayés ou encore des fluctuations du marché locatif.
A noter, cependant qu’en LMNP le déficit est reportable alors qu’en LMP le déficit est déductible des autres recettes. Par conséquent la fiscalité LMP peut être plus intéressante pour les foyers fortement imposés si on ne tient pas compte des cotisations Ursaff et plus-values.
Les conseillers Adecia IMMO vous accompagnent dans les démarches liées à la fiscalité location meublée et vous aident dans les optimisations de défiscalisation immobilière. Rapprochez-vous de votre comptable.
L'investissement dans l'immobilier avec un crédit bancaire
Comme mentionné, l’investissement dans des biens immobiliers est l’un des rares placement qui peut être réalisé à crédit. En effet, la plupart des bailleurs emprunte la quasi-totalité de leur investissement pour conserver leur épargne (d’autant plus lorsque les taux d’intérêts sont bas). L’effet levier du crédit permettra de faire travailler un capital beaucoup plus important.
Avant de vous lancer dans un investissement immobilier avec prêt bancaire, veillez à étudier différentes offres bancaires et/ou à faire appel à un courtier. Faites des simulations en fonction du taux, de la durée d’emprunt, de votre apport ou non etc. Le prix d’un investissement immobilier peut très largement varier.
Le choix d’investir dans l’immobilier (à travers de l’investissement locatif traditionnel, SCPI*, crowdfunding immobilier ou encore SIIC) avec un prêt bancaire ou non, avec de l’apport ou non dépendra de vos besoins, de vos objectifs et votre volonté d’y consacrer de votre temps personnel ou non.
Autre solution pour investir dans l’immobilier : investir dans le local commercial. L’achat d’un local commercial consiste à acheter les murs d’un commerce, qui sera ensuite exploité par un commerçant. Vous ne serez pas propriétaire du fonds du commerce ni du droit au bail, qui appartiennent au locataire.
*La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution qui peut vous permettre d’investir notamment dans des bureaux ou des commerces difficilement accessibles en direct pour un particulier. La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. Contrairement à la SCI, qui vous permet de gérer directement des biens, la SCPI constitue un pur produit de placement
L'investissement dans l'immobilier à plusieurs
Investir avec une SCI
Vous pouvez investir à plusieurs via une SCI (société civile immobilière).
La SCI (société civile immobilière) est une société qui unit au minimum 2 personnes (physiques ou morales) dans le but d’acheter un bien immobilier et d’en tirer profit.
La SCI permet d’investir dans l’immobilier lorsqu’une personne physique n’a pas les ressources nécessaires pour investir dans l’immobilier seule.
Dans cette structure juridique, les personnes constituant la SCI sont considérés comme associés. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales au prorata de son apport initial.
Comme tout société, il est obligatoire de rédiger des statuts. Il faudra y inscrire :
Les apports de chaque associé
Le nom de la SCI
Le siège social
Le capital (aucun minimum n’est requis)
La durée de vie de la SCI (maximum 99 ans)
Les modalités de son fonctionnement
Il est aussi obligatoire de procéder à la nomination d’un gérant ou de plusieurs co-gérants. Il.s doit.vent être nommés lors d’une assemblée générale extraordinaire.
Il faudra ensuite publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonce légale et procéder à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).
La rédaction des statuts a un coût, prévoyez aux alentours des 1500 euros.
A noter : l’objectif d’une SCI est d’investir afin de se créer un patrimoine immobilier. L’objectif n’est pas d’en faire une activité commerciale. Cela est interdit. Si vous comptiez acheter et revendre des biens immobiliers, vous êtes dans une activité commerciale et êtes hors cadre du fonctionnement d’une SCI.
La création d’une SCI demande des connaissances spécifiques et des conseils en amont. Rapprochez-vous d’un expert-comptable LMNP.
2. Investir avec une SARL de famille
La SARL de famille a toutes les caractéristiques d’une SARL classique avec des avantages fiscaux spécifiques comme l’option pour l’impôt sur le revenu et certaines exonérations. Pour profiter de ce statut de SARL de famille, les conditions à réunir sont simples. En effet, tous les associés doivent être membres de la même famille par les liens du sang ou d’alliance (c’est-à-dire par mariage ou PACS). La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités d’une SARL, hors les activités libérales.
La SARL de famille peut se conjuguer avec le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). En terme de fiscalité location meublée, il est possible d’amortir le coût d’acquisition des biens immobiliers, d’en effacer fiscalement les revenus et présente des avantages sur le plan de la TVA ou de l’imputation des bénéfices selon votre situation personnelle. Pour bénéficier de ce statut, les revenus tirés de la location doivent être inférieurs ou égal à 23.000€ par an et représenter moins de 50% du revenu global du loueur.
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Défiscalisation LMNP : comment optimiser sa fiscalité en investissant en LMNP
Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier ? L’investissement immobilier représente une vraie opportunité de se constituer un patrimoine, d’anticiper la retraire ou encore d’avoir des compléments de revenus.
Plusieurs façons existent pour investir dans l’immobilier, la location meublée en représente une. Il est possible d’exercer l’activité de location meublée de façon professionnelle sous le statut LMP ou non professionnel avec le statut de LMNP.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est possible si vous remplissez deux conditions :
Les avantages fiscaux de l'investissement LMNP
Le statut LMNP a de nombreux avantages fiscaux. Il est en effet possible de défiscaliser entièrement ou une partie de vos revenus locatifs selon le régime d’imposition choisi.
La récupération de la TVA
Lorsque vous achetez un bien immobilier avec le statut LMNP, vous pouvez récupérer la TVA de 20%.
Pour cela, il faudra respecter plusieurs conditions :
Une fois que vous avez reçu votre numéro de SIRET, lié à votre activité de loueur en meublé, vous pourrez effectuer votre demande de remboursement auprès du centre des impôts auquel votre logement est rattaché.
La déduction des intérêts d'emprunt
Lors d’un investissement LMNP, il est très fréquent d’effectuer un crédit bancaire. Or, un prêt immobilier fait l’objet d’intérêts d’emprunt qui peuvent être déduits des revenus en tant que charges locatives.
En effet, les intérêts d’emprunt peuvent représenter plusieurs centaines d’euros à l’année, les déduire permet donc de réduire sa base imposable.
A noter : Attention, la déduction des intérêts d’emprunt ne peut se faire que dans le cadre du régime réel et non du régime Micro Bic.
Comment faire pour déduire ses intérêts d’emprunt ?
Si vous êtes sous le régime réel, pour déduire vos intérêts d’emprunt, il vous suffit de remplir le formulaire 2033.
Le calcul des intérêts d’emprunt se base sur votre part imposable après déduction de l’ensemble des charges locatives mentionnées. Votre résultat fiscal avant imposition sera donc diminué.
Il est possible de déduire vos intérêts d’emprunt même en cas de vacance locative ! Les intérêts d’emprunt sont également déductibles lors d’investissement en Loi Pinel ou lors d’une vente VEFA ((Vente en futur état d’achèvement).
Il est aussi possible de déduire d’autres frais liés à l’emprunt comme :
La réduction d'impôt sur le revenu
L’investissement sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Il est en effet possible de réduire l’impôt sur vos revenus. Il n’est certes pas possible de payer moins d’impôt mais vous pouvez ne pas en payer plus.
Ce choix fiscal vous permet d’amortir votre investissement immobilier (valeur du logement, coût des travaux, de l’entretien). Il s’agit là du principal avantage fiscal de l’investissement LMNP. Vous allez pouvoir déduire de vos impôts le montant estimé de la perte de la valeur du bien. Il sera également possible de déduire d’autres charges comme :
Votre base imposable sera ainsi largement diminuée.
Comment optimiser sa fiscalité en investissant en LMNP ?
En LMNP, vous pouvez choisir pour le régime réel si :
En effet, à contrario du régime micro BIC, il est possible de déduire vos charges réelles.
Avec ce régime réel, vous avez la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt, le coût d’achat du mobilier, la taxe foncière, l’assurance des loyers impayés, les charges de copropriété, etc. La déduction de l’ensemble des charges de vos revenus locatifs vous permet de réduire vos recettes, et donc vos impôts. Attention, le calcul pour la déclaration des impôts est plus complexe. Faites-vous accompagner par un spécialiste pour être certain de ne rien oublier.
Le principal avantage du régime réel est l’amortissement : la possibilité de déduction des amortissements du bien immobilier. L’amortissement LMNP permet de répartir les différents composants du bien acheté pour être mis en location, avec des durées spécifiques d’amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements).
La déduction des charges et le mécanisme d’amortissement vous permettent de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs (ou dans 85% des cas moins d’impôts qu’au Micro-Bic).
Les différentes formules de location
Vous avez acheté un bien immobilier, il est maintenant temps de réfléchir aux différentes possibilité de mise en location.
La location à l'année
La location meublée à l’année désigne tous les logements loués en direct ou via une agence immobilière. Également, ce logement doit constituer la résidence principale du locataire. Comparée à la location nue, la location meublée bénéficie d’une fiscalité avantageuse et vous permet d’obtenir une meilleure rentabilité. Louer votre logement meublé, vous permet de fixer un loyer de 20 à30% plus élevé qu’un logement loué nu.
Vous pouvez louer votre logement à des étudiants, à des actifs, à des retraités etc.
La location touristique
La location meublée touristique est un hébergement individuel proposé à la location saisonnière. Pour louer votre logement, vous devez répondre à 3 modalités.
Dans le cadre de cette activité, vous devez vous renseigner auprès de votre copropriété pour savoir si la location touristique est autorisée. Également, il est important de vous informer au sujet des réglementations locales. Dans ce cadre, une déclaration à la mairie ou à l’office de tourisme concerné sera demandée pour la taxe de séjour.
En résumé, ce logement peut concerner votre résidence principale, à condition de l’occuper au moins huit mois par an. De même, il peut être votre résidence secondaire ou encore un logement d’investissement.
Cet investissement saisonnier offre une fiscalité avantageuse et une rentabilité plus forte que la location à l’année. C’est pourquoi, l’accompagnement d’un spécialiste de la comptabilité immobilière est important. Nos spécialistes vous aident pour connaître les charges déductibles et les réductions d’impôts possibles. Ils vous accompagnent dans le calcul de l’amortissement de votre logement en vue d’optimiser votre fiscalité.
La location d'un gîte
D’un point de vue juridique, louer son gîte relève de la location meublée. Lorsque votre activité de location s’accompagne de services hôteliers, l’activité de location devient commerciale. En tant que loueur, vous devez alors obligatoirement vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Des spécificités sont également à prendre en compte comme la gestion de déficit, les cotisations sociales ou le calcul de la plus-value en cas de revente.
La location d'une résidence de services
Il est possible d’investir dans l’immobilier à travers des résidences de services. Les résidences de services (Ehpad, résidences séniors, étudiants, de tourisme) sont des biens gérés par un gestionnaire exploitant, via un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans. L’exploitant est garant de la bonne tenue de la résidence, de son locataire et de sa rentabilité. Ainsi, il se doit de vous verser le paiement du loyer conformément à ses engagements.
En effet, c’est le gestionnaire qui devra trouver des locataires, prendre à sa charge les travaux, veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du bien.
En supplément d’une sécurité de revenus, vous bénéficiez de réductions d’impôts et d’une récupération de TVA sur le prix d’acquisition de votre logement.
L’activité para-hôtelière est caractérisée par l’offre en sus de l’hébergement d’au moins trois des services suivants parmi les quatre qui sont cités au 4°-b de l’article 261 D du CGI:
À retenir
La location d'un local commercial ou bureaux équipés
Investir dans un local commercial peut être une excellente idée si vous êtes à la recherche d’une autre façon de diversifier vos revenus. Ce type d’investissement est souvent beaucoup plus rentable qu’investir en location meublée. En moyenne, lorsque vous investissez dans un local, il est possible d’espérer une rentabilité nette comprise entre 4 et 8% car la majeure partie des dépenses peuvent être mises à la charge du locataire.
Les différents moyens de financement
Quels que soient votre situation personnelle, vos besoins et vos objectifs, investir dans l’immobilier peut prendre différentes formes. L’immobilier est l’un des rares actifs que l’on peut acquérir à crédit !
L'investissement dans l'immobilier locatif traditionnel
Investir dans l’immobilier locatif classique (location nue ou meublée) signifie que vous devenez « bailleur » avec des responsabilités vis-à-vis des locataires. Il vous incombe d’investir personnellement une certaine somme d’argent (contracter un prêt immobilier dans la grande majorité des cas), d’acheter le mobilier nécessaire si vous souhaitez louer votre logement en location meublée, de déclarer vos revenus aux impôts. Vous êtes également responsable de l’entretien et des risques de dégradation, des loyers impayés ou encore des fluctuations du marché locatif.
A noter, cependant qu’en LMNP le déficit est reportable alors qu’en LMP le déficit est déductible des autres recettes. Par conséquent la fiscalité LMP peut être plus intéressante pour les foyers fortement imposés si on ne tient pas compte des cotisations Ursaff et plus-values.
Les conseillers Adecia IMMO vous accompagnent dans les démarches liées à la fiscalité location meublée et vous aident dans les optimisations de défiscalisation immobilière. Rapprochez-vous de votre comptable.
L'investissement dans l'immobilier avec un crédit bancaire
Comme mentionné, l’investissement dans des biens immobiliers est l’un des rares placement qui peut être réalisé à crédit. En effet, la plupart des bailleurs emprunte la quasi-totalité de leur investissement pour conserver leur épargne (d’autant plus lorsque les taux d’intérêts sont bas). L’effet levier du crédit permettra de faire travailler un capital beaucoup plus important.
Avant de vous lancer dans un investissement immobilier avec prêt bancaire, veillez à étudier différentes offres bancaires et/ou à faire appel à un courtier. Faites des simulations en fonction du taux, de la durée d’emprunt, de votre apport ou non etc. Le prix d’un investissement immobilier peut très largement varier.
Le choix d’investir dans l’immobilier (à travers de l’investissement locatif traditionnel, SCPI*, crowdfunding immobilier ou encore SIIC) avec un prêt bancaire ou non, avec de l’apport ou non dépendra de vos besoins, de vos objectifs et votre volonté d’y consacrer de votre temps personnel ou non.
Autre solution pour investir dans l’immobilier : investir dans le local commercial. L’achat d’un local commercial consiste à acheter les murs d’un commerce, qui sera ensuite exploité par un commerçant. Vous ne serez pas propriétaire du fonds du commerce ni du droit au bail, qui appartiennent au locataire.
*La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution qui peut vous permettre d’investir notamment dans des bureaux ou des commerces difficilement accessibles en direct pour un particulier. La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. Contrairement à la SCI, qui vous permet de gérer directement des biens, la SCPI constitue un pur produit de placement
L'investissement dans l'immobilier à plusieurs
Vous pouvez investir à plusieurs via une SCI (société civile immobilière).
La SCI (société civile immobilière) est une société qui unit au minimum 2 personnes (physiques ou morales) dans le but d’acheter un bien immobilier et d’en tirer profit.
La SCI permet d’investir dans l’immobilier lorsqu’une personne physique n’a pas les ressources nécessaires pour investir dans l’immobilier seule.
Dans cette structure juridique, les personnes constituant la SCI sont considérés comme associés. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales au prorata de son apport initial.
Comme tout société, il est obligatoire de rédiger des statuts. Il faudra y inscrire :
Il est aussi obligatoire de procéder à la nomination d’un gérant ou de plusieurs co-gérants. Il.s doit.vent être nommés lors d’une assemblée générale extraordinaire.
Il faudra ensuite publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonce légale et procéder à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).
La rédaction des statuts a un coût, prévoyez aux alentours des 1500 euros.
A noter : l’objectif d’une SCI est d’investir afin de se créer un patrimoine immobilier. L’objectif n’est pas d’en faire une activité commerciale. Cela est interdit. Si vous comptiez acheter et revendre des biens immobiliers, vous êtes dans une activité commerciale et êtes hors cadre du fonctionnement d’une SCI.
La création d’une SCI demande des connaissances spécifiques et des conseils en amont. Rapprochez-vous d’un expert-comptable LMNP.
2. Investir avec une SARL de famille
La SARL de famille a toutes les caractéristiques d’une SARL classique avec des avantages fiscaux spécifiques comme l’option pour l’impôt sur le revenu et certaines exonérations. Pour profiter de ce statut de SARL de famille, les conditions à réunir sont simples. En effet, tous les associés doivent être membres de la même famille par les liens du sang ou d’alliance (c’est-à-dire par mariage ou PACS). La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités d’une SARL, hors les activités libérales.
La SARL de famille peut se conjuguer avec le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). En terme de fiscalité location meublée, il est possible d’amortir le coût d’acquisition des biens immobiliers, d’en effacer fiscalement les revenus et présente des avantages sur le plan de la TVA ou de l’imputation des bénéfices selon votre situation personnelle. Pour bénéficier de ce statut, les revenus tirés de la location doivent être inférieurs ou égal à 23.000€ par an et représenter moins de 50% du revenu global du loueur.