L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de répartir le coût d’un bien immobilier sur sa durée d’utilisation. Il constitue un levier essentiel d’optimisation fiscale lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, notamment en location meublée.
Il ne faut pas confondre défiscalisation (réductions d’impôt) et amortissement (déduction comptable étalée).
Pourquoi l'Etat met en place des dispositifs de défiscalisation immobilière ?
L’objectif des dispositifs fiscaux est d’encourager l’investissement immobilier privé et la rénovation, répondre à des besoins sociaux et territoriaux, et dynamiser l’activité économique :
stimuler l’investissement immobilier,
favoriser l’accès au logement,
encourager la rénovation urbaine et la transformation de logements anciens,
soutenir la croissance économique à travers la construction et la rénovation.
Les dispositifs fiscaux se déclinent en plusieurs mécanismes : réduction d’impôt (Pinel, Denormandie, Malraux), déduction de charges, amortissements, etc.
Défiscaliser dans le neuf
Loi Pinel : Situation en 2025/2026
Le dispositif Loi Pinel (immobilier locatif neuf) a pris fin le 31 décembre 2024 et ne s’applique plus aux acquisitions réalisées à partir de 2025. Les investissements réalisés avant cette date continuent à bénéficier du dispositif jusqu’à leur terme, mais aucun nouvel investissement n’est éligible après 2024.
La réduction Pinel aurait été :
12 % pour un engagement de 6 ans,
18 % pour 9 ans,
21 % pour 12 ans, sur un plafond de base 300 000 € et conditions de loyers et ressources des locataires.
Cet avantage ne peut plus être obtenu pour des achats signés à partir de 2025.
Statut LMNP/LMP : défiscaliser en logement meublé
Principes généraux
La location meublée est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux statuts coexistent en 2025/2026 :
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), le plus courant pour un investissement locatif meublé,
LMP (Loueur Meublé Professionnel), sous conditions plus strictes.
Régime micro‑BIC
Le régime micro‑BIC s’applique automatiquement si vos recettes annuelles n’excèdent pas :
15 000 € pour les meublés non classés,
77 700 € pour les meublés classés tourisme.
Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire :
30 % pour meublés non classés,
50 % pour meublés classés.
Rien n’est déductible au‑delà de l’abattement (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement). Ce régime reste simple et intéressant si vos charges réelles sont faibles.
Régime réel
Le régime réel permet la déduction de vos charges réelles (intérêts, frais de gestion, taxe foncière, assurances…) et surtout l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement le résultat imposable. Dans ce cadre, l’amortissement est la répartition comptable d’un coût d’acquisition sur sa durée d’utilisation.
Avantages du régime réel et amortissement
Déduction des charges réelles
Le régime réel permet de déduire :
les intérêts d’emprunt,
les frais d’assurance et de gestion,
la taxe foncière,
les travaux,
l’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier, … ce qui peut réduire significativement l’imposition des revenus locatifs.
Amortissement comptable
L’amortissement est intégré dans la comptabilité du bien et réduit chaque année le résultat imposable :
amortissement du bâti hors valeur terrain (sur plusieurs décennies selon méthode comptable),
amortissement du mobilier et des équipements (sur des durées plus courtes).
Ce mécanisme fait partie des principaux leviers du LMNP au réel pour optimiser fiscalement vos revenus locatifs. En revanche, l’amortissement n’est pas assimilé à une réduction d’impôt direct, mais une déduction comptable. Il ne modifie pas directement le montant de l’impôt dû, mais diminue le résultat fiscal.
Comparaison des régimes micro‑BIC et réel
Choisir le micro‑BIC si :
vos recettes locatives sont inférieures aux seuils mentionnés ci‑dessus,
vous n’avez pas réalisé de gros travaux ou d’emprunt important,
vos charges réelles sont faibles.
Choisir le réel si :
vos recettes dépassent les seuils micro‑BIC,
vos charges sont importantes (travaux, travaux de rénovation, frais importants),
un amortissement significatif est possible.
À régime réel, la comptabilité est plus complexe : un spécialiste (expert‑comptable) est recommandé pour optimiser les amortissements et éviter les erreurs fiscales.
Avec la disparition de Pinel, plusieurs dispositifs restent activement disponibles en 2025/2026 pour l’ancien :
La loi Denormandie
Ce dispositif s’applique à des logements anciens à rénover (travaux ≥ 25 % du coût total) dans des zones éligibles (centres‑villes en revitalisation). Il permet une réduction d’impôt de :
12 % pour 6 ans
18 % pour 9 ans
21 % pour 12 ans sur le montant de l’investissement (acquisition + travaux), plafonné à 300 000 € par an et cumulé dans la limite annuelle des niches fiscales.
La loi Denormandie est prolongée jusqu’au 31 décembre 2027
Loi Malraux – Défiscaliser avec la restauration immobilière
Destinée aux biens situés dans des secteurs sauvegardés ou protégés, cette loi permet une réduction d’impôt sur les dépenses de restauration pouvant atteindre 22 % à 30 % des travaux, selon le périmètre et les règles applicables, dans la limite de la réglementation en vigueur.
Autres dispositifs
Loc’Avantages : réduction d’impôt pour location à loyer modéré dans le cadre d’une convention ANAH, prolongé jusqu’à fin 2027.
Déficit foncier : permet de déduire des revenus globaux les dépenses de rénovation dans certaines limites (plafond annuel).
Comment choisir le meilleur dispositif de défiscalisation ?
Le choix dépend de vos objectifs patrimoniaux :
réduire significativement l’impôt sur le revenu,
constituer un patrimoine immobilier durable,
percevoir des revenus complémentaires,
préparer la retraite ou la transmission.
Chaque dispositif (LMNP, Denormandie, Malraux, Loc’Avantages, déficit foncier) a ses propres conditions, avantages et contraintes. Une analyse personnalisée par un expert fiscal ou un conseiller en gestion de patrimoine reste essentielle pour optimiser vos choix.
Pourquoi défiscaliser votre bien immobilier ?
La défiscalisation immobilière permet :
de réduire l’imposition sur les revenus ou sur le revenu global,
de valoriser un patrimoine immobilier,
de générer des revenus locatifs nets d’impôts ou fortement diminués,
d’optimiser une stratégie patrimoniale sur le long terme.
Face à la fin de la Loi Pinel pour les acquisitions post‑2024, les dispositifs de rénovation ou de fiscalité indirecte via location meublée ou déficit foncier deviennent les principaux leviers pour réduire l’impôt tout en investissant dans l’immobilier.
Adecia IMMO vous accompagne et vous aide à prendre les décisions les mieux adaptées à votre situation. Bénéficiez des conseils personnalisés de nos collaborateurs expérimentés.
Comment amortir son bien immobilier ?
L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de répartir le coût d’un bien immobilier sur sa durée d’utilisation. Il constitue un levier essentiel d’optimisation fiscale lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, notamment en location meublée.
Il ne faut pas confondre défiscalisation (réductions d’impôt) et amortissement (déduction comptable étalée).
Pourquoi l'Etat met en place des dispositifs de défiscalisation immobilière ?
L’objectif des dispositifs fiscaux est d’encourager l’investissement immobilier privé et la rénovation, répondre à des besoins sociaux et territoriaux, et dynamiser l’activité économique :
stimuler l’investissement immobilier,
favoriser l’accès au logement,
encourager la rénovation urbaine et la transformation de logements anciens,
soutenir la croissance économique à travers la construction et la rénovation.
Les dispositifs fiscaux se déclinent en plusieurs mécanismes : réduction d’impôt (Pinel, Denormandie, Malraux), déduction de charges, amortissements, etc.
Défiscaliser dans le neuf
Loi Pinel : Situation en 2025/2026
Le dispositif Loi Pinel (immobilier locatif neuf) a pris fin le 31 décembre 2024 et ne s’applique plus aux acquisitions réalisées à partir de 2025. Les investissements réalisés avant cette date continuent à bénéficier du dispositif jusqu’à leur terme, mais aucun nouvel investissement n’est éligible après 2024.
La réduction Pinel aurait été :
12 % pour un engagement de 6 ans,
18 % pour 9 ans,
21 % pour 12 ans,
sur un plafond de base 300 000 € et conditions de loyers et ressources des locataires.
Cet avantage ne peut plus être obtenu pour des achats signés à partir de 2025.
Statut LMNP/LMP : défiscaliser en logement meublé
Principes généraux
La location meublée est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux statuts coexistent en 2025/2026 :
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), le plus courant pour un investissement locatif meublé,
LMP (Loueur Meublé Professionnel), sous conditions plus strictes.
Régime micro‑BIC
Le régime micro‑BIC s’applique automatiquement si vos recettes annuelles n’excèdent pas :
15 000 € pour les meublés non classés,
77 700 € pour les meublés classés tourisme.
Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire :
30 % pour meublés non classés,
50 % pour meublés classés.
Rien n’est déductible au‑delà de l’abattement (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement).
Ce régime reste simple et intéressant si vos charges réelles sont faibles.
Régime réel
Le régime réel permet la déduction de vos charges réelles (intérêts, frais de gestion, taxe foncière, assurances…) et surtout l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement le résultat imposable.
Dans ce cadre, l’amortissement est la répartition comptable d’un coût d’acquisition sur sa durée d’utilisation.
Avantages du régime réel et amortissement
Déduction des charges réelles
Le régime réel permet de déduire :
les intérêts d’emprunt,
les frais d’assurance et de gestion,
la taxe foncière,
les travaux,
l’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier,
… ce qui peut réduire significativement l’imposition des revenus locatifs.
Amortissement comptable
L’amortissement est intégré dans la comptabilité du bien et réduit chaque année le résultat imposable :
amortissement du bâti hors valeur terrain (sur plusieurs décennies selon méthode comptable),
amortissement du mobilier et des équipements (sur des durées plus courtes).
Ce mécanisme fait partie des principaux leviers du LMNP au réel pour optimiser fiscalement vos revenus locatifs.
En revanche, l’amortissement n’est pas assimilé à une réduction d’impôt direct, mais une déduction comptable. Il ne modifie pas directement le montant de l’impôt dû, mais diminue le résultat fiscal.
Comparaison des régimes micro‑BIC et réel
Choisir le micro‑BIC si :
vos recettes locatives sont inférieures aux seuils mentionnés ci‑dessus,
vous n’avez pas réalisé de gros travaux ou d’emprunt important,
vos charges réelles sont faibles.
Choisir le réel si :
vos recettes dépassent les seuils micro‑BIC,
vos charges sont importantes (travaux, travaux de rénovation, frais importants),
un amortissement significatif est possible.
À régime réel, la comptabilité est plus complexe : un spécialiste (expert‑comptable) est recommandé pour optimiser les amortissements et éviter les erreurs fiscales.
Défiscaliser dans l'ancien
Avec la disparition de Pinel, plusieurs dispositifs restent activement disponibles en 2025/2026 pour l’ancien :
La loi Denormandie
Ce dispositif s’applique à des logements anciens à rénover (travaux ≥ 25 % du coût total) dans des zones éligibles (centres‑villes en revitalisation). Il permet une réduction d’impôt de :
12 % pour 6 ans
18 % pour 9 ans
21 % pour 12 ans
sur le montant de l’investissement (acquisition + travaux), plafonné à 300 000 € par an et cumulé dans la limite annuelle des niches fiscales.
La loi Denormandie est prolongée jusqu’au 31 décembre 2027
Loi Malraux – Défiscaliser avec la restauration immobilière
Destinée aux biens situés dans des secteurs sauvegardés ou protégés, cette loi permet une réduction d’impôt sur les dépenses de restauration pouvant atteindre 22 % à 30 % des travaux, selon le périmètre et les règles applicables, dans la limite de la réglementation en vigueur.
Autres dispositifs
Loc’Avantages : réduction d’impôt pour location à loyer modéré dans le cadre d’une convention ANAH, prolongé jusqu’à fin 2027.
Déficit foncier : permet de déduire des revenus globaux les dépenses de rénovation dans certaines limites (plafond annuel).
Comment choisir le meilleur dispositif de défiscalisation ?
Le choix dépend de vos objectifs patrimoniaux :
réduire significativement l’impôt sur le revenu,
constituer un patrimoine immobilier durable,
percevoir des revenus complémentaires,
préparer la retraite ou la transmission.
Chaque dispositif (LMNP, Denormandie, Malraux, Loc’Avantages, déficit foncier) a ses propres conditions, avantages et contraintes. Une analyse personnalisée par un expert fiscal ou un conseiller en gestion de patrimoine reste essentielle pour optimiser vos choix.
Pourquoi défiscaliser votre bien immobilier ?
La défiscalisation immobilière permet :
de réduire l’imposition sur les revenus ou sur le revenu global,
de valoriser un patrimoine immobilier,
de générer des revenus locatifs nets d’impôts ou fortement diminués,
d’optimiser une stratégie patrimoniale sur le long terme.
Face à la fin de la Loi Pinel pour les acquisitions post‑2024, les dispositifs de rénovation ou de fiscalité indirecte via location meublée ou déficit foncier deviennent les principaux leviers pour réduire l’impôt tout en investissant dans l’immobilier.
Adecia IMMO vous accompagne et vous aide à prendre les décisions les mieux adaptées à votre situation. Bénéficiez des conseils personnalisés de nos collaborateurs expérimentés.